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Erik Seyfarth

Für Fragen rund um den Bericht Preisgebundener Wohnungsbestand und die Entwicklung geförderter Wohnungen in Nordrhein-Westfalen steht Ihnen Erik Seyfarth gerne zur Verfügung.

Preisgebundener Wohnungsbestand 2020 in NRW

Rund 9,1 Prozent aller Geschosswohnungen waren 2020 preisgebunden. Zum Jahresende 2020 gab es somit insgesamt rund 452.000 öffentlich geförderte Mietwohnungen in Nordrhein-Westfalen.

Der Anteil des preisgebundenen Bestands variiert regional sehr deutlich. In Städten mit 500.000 und mehr Einwohnerinnen und Einwohnern ist der Anteil preisgebundener Mietwohnungen an allen Geschosswohnungen besonders gering. Unterschritten werden diese Werte lediglich von einigen weniger städtisch geprägten Gemeinden mit geringen Beständen an Geschosswohnungen. In einigen Städten mit aktiver Wohnungsmarktstrategie konnte der Bestand preisgebundener Mietwohnungen stabil gehalten werden oder sogar einen leichten Anstieg verzeichnen.

Mietpreis- und Belegungsbindungen können sowohl durch planmäßige Abgänge als auch durch Abgänge aus der Nachwirkungsfrist entfallen. Wird ein Förderdarlehen vollständig außerplanmäßig, das heißt vorzeitig, getilgt, tritt die sogenannte Nachwirkungsfrist ein. Das heißt, dass die Belegungsbindungen zunächst für maximal zehn Jahre weiter bestehen bleiben und erst mit dem Ende der Nachwirkungsfrist entfallen. Der in den letzten Jahren festzustellende Anstieg von Wohnungen in der Nachwirkungsfrist setzt sich auch in diesem Jahr fort. Inzwischen befinden sich im Jahr 2020 knapp 40 Prozent des preisgebundenen Bestands in der Nachwirkungsfrist. Ein Grund für den hohen Anteil sind die günstigen Kapitalmarktbedingungen. Diese tragen dazu bei, dass viele Darlehen vorzeitig zurückgezahlt werden.

In bereits 115 Gemeinden liegt der Anteil von Wohnungen in der Nachwirkungsfrist an allen preisgebundenen Mietwohnungen bei über 50 Prozent.

Auch in absehbarer Zeit wird die Belegungsbindung vieler Wohnungen mit Ablauf der Nachwirkungsfrist entfallen. Im Jahr 2020 war das bei rund 9.300 Wohnungen der Fall, somit erneut mehr als im Vorjahr mit rund 8.100 Wohnungen. Der Wegfall von Belegungsbindungen wird künftig zu einer weiteren Verschärfung der Marktlage im preisgünstigen Segment beitragen. Daher führt die NRW.BANK jährlich eine Modellrechnung zur zukünftigen Entwicklung der Zahl preisgebundener Mietwohnungen durch. Diese stellt dar, wie sich der aktuelle Bestand an Wohnungen mittel- und langfristig entwickelt. Hervorzuheben ist, dass zukünftige Bewilligungen für die Neuschaffung von Wohnungen ausdrücklich nicht berücksichtigt werden, da diese nur schwer prognostizierbar sind. Außerdem zeigt die ausschließlich auf den aktuellen Bestand sowie die bereits bewilligten Wohnungen bezogene Rechnung deutlicher auf, welche Handlungserfordernisse in der jeweiligen Gemeinde bestehen. Zukünftige außerplanmäßige Tilgungen, die zu einem vorzeitigen Bindungsende führen, sind ebenfalls nicht realistisch abzuschätzen und werden nicht berücksichtigt. Der Modellrechnung nach werden in nahezu allen Kommunen, insbesondere aber in den größeren Städten Nordrhein-Westfalens, die Bestände preisgebundener Wohnungen ohne Neuförderung deutlich zurückgehen.

Insgesamt werden bis 2030 rund 46% der heute preisgebundenen Wohnungen aus der Bindung fallen.

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