Die NRW.BANK schafft mit Mitteln des Landes Nordrhein-Westfalen bezahlbaren und modernen Mietwohnraum. Für Investoren sind die Darlehen rentabel – erst recht im gegenwärtigen Marktumfeld mit den allgemein gestiegenen Zinsen für Baukredite. Thomas Stausberg, Leiter der Wohnraumförderung der NRW.BANK, spricht im Interview über attraktive Förderkonditionen, gestiegene Baukosten und wohnungspolitische Herausforderungen.
Herr Stausberg, die Baukredite der Banken sind teurer geworden. Was bedeutet das für die öffentliche Förderung mietpreisgebundenen Wohnraums in Nordrhein-Westfalen?
Wir sind bei der öffentlichen Wohnraumraumförderung in der komfortablen Lage, dass wir unsere Darlehen zu hundert Prozent aus Eigenkapital refinanzieren. Deshalb haben die aktuellen Entwicklungen am Kapitalmarkt keinen Einfluss auf unsere niedrigen Zinsen. Sie bleiben günstig – und im Vergleich zu den gestiegenen Bauzinsen der Banken sind sie nun noch attraktiver geworden. Insofern sind die Karten zugunsten der Wohnraumförderung neu verteilt.
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wird absehbar hoch bleiben. Ist die Wohnraumförderung finanziell dafür gerüstet?
Für das aktuelle Förderjahr wurde der garantierte Finanzrahmen von den 1,1 Milliarden Euro des Vorjahres auf jetzt 1,3 Milliarden erhöht. Der Schwerpunkt liegt auf der Förderung von bezahlbaren neuen Mietwohnungen. Dafür stehen allein 800 Millionen Euro bereit. Ein weiterer Akzent liegt auf der Modernisierung von bestehenden Wohnungen. Die Konditionen sind besser denn je: In der Mietwohnraumförderung ist das Grunddarlehen um 20 Prozent erhöht worden. Damit wird auch den Baukostensteigerungen Rechnung getragen. Eine weitere Verbesserung gegenüber dem Vorjahr sind erhöhte Tilgungsnachlässe, durch die die Darlehensschuld unmittelbar nach Vollauszahlung reduziert wird.
Haben Fördernehmer des vergangenen Jahres noch die Möglichkeit, an den verbesserten Konditionen zu partizipieren?
Ja, die haben sie durchaus. Auf Grund der weltpolitischen Lage, den damit verbundenen Lieferengpässen und teilweise massiven Preissteigerungen in der Baubranche haben das Bau-Ministerium und die NRW.BANK für Förderfälle aus dem Jahr 2021, die bisher noch nicht von den erhöhten Fördersätzen profitieren konnten, ein sogenanntes Ergänzungsdarlehen für Neubau- und Modernisierungsfälle entwickelt. Die Förderrichtline wurde Anfang August 2022 veröffentlicht. Im Zentrum steht eine mögliche Nachbewilligung von bis zu 20 Prozent des Gesamtdarlehens. Zu den Voraussetzungen gehört der Nachweis über Baukostensteigerungen, die dem besonderen Marktumfeld geschuldet sind.
Auch angesichts der aktuellen Herausforderungen bleibt der Kilmaschutz ein Megathema. Welchen Beitrag kann die Wohnraumförderung hier leisten?
Einerseits kosten energetische Maßnahmen für mehr Klimaschutz auch mehr Geld, andererseits sollen die Mieten auch für Menschen mit kleinem Geldbeutel erschwinglich sein. Daraus entsteht ein Spannungsfeld. Vor diesem Hintergrund gibt es jetzt einen guten Interessensausgleich: Im Neubaubereich gilt seit diesem Sommer in der Wohnraumförderung der Standard Effizienzhaus 55, kurz EH 55.
Diese Häuser verbrauchen nur 55 Prozent der Energie, die ein Normhaus verbraucht.
Richtig, so definiert sich dieser Standard. EH 55 ist mittlerweile verpflichtende Grundvoraussetzung. Investoren bekommen bei Neubauten nur dann eine öffentliche Förderung, wenn sie diese erfüllen. Wer mehr machen will, kann das tun und wird belohnt: Ebenfalls seit diesem Jahr gibt es einen Klimabonus für Maßnahmen, mit denen der Standard EH 40 erreicht wird. Dieser Bonus umfasst ein Zusatzdarlehen in Höhe von 250 Euro pro gefördertem Quadratmeter. Der Hauseigentümer darf die Miete dann etwas erhöhen, weil die Mieter in diesen energetisch besonders ertüchtigten Wohnungen Energie und damit Kosten sparen.
Wie steht es mit der Förderung einer klimagerechten Modernisierung bereits bestehenden Wohnraums?
Für energetische Sanierungen, die besonders anspruchsvoll sind, kann erstmals ein Tilgungsnachlass bis zu 35 Prozent gewährt werden. Außerdem sind in der Modernisierungsförderung Förderbetrag und Laufzeit gestiegen. Finanziert werden nun Maßnahmen bis zu einem Umfang von 150.000 Euro für null Prozent Zinsen in den ersten 15 Jahren.
In den Klimaschutz-Diskussionen mehren sich die Stimmen, die sich gegen einen weiteren Flächenverbrauch durch Neubau und für eine bessere Nutzung bestehender Gebäude aussprechen.
Wir brauchen einen sinnvollen und konsequenten Mix aus Neubau und Bestandsertüchtigung. Wir benötigen weiterhin Neubauten, weil wir aktuell noch in der Situation sind, dass alles in allem mehr Wohnungen erforderlich sind. Wir wissen aber auch, dass das Bauen neuer Häuser nicht nur Flächen, sondern auch sehr viel Energie und Rohstoffe verbraucht. Deshalb spielt die Modernisierungsförderung seit zwei, drei Jahren eine immer bedeutendere Rolle. Wir haben die Modernisierungsförderung in dieser Zeit neu ausgerichtet – von den höheren Fördersätzen bis zur besseren Kombinierbarkeit von Maßnahmen. Es gibt ein klares Pro für die Förderung von Modernisierungsmaßnahmen.
Zu den besonderen Anforderungen des aktuellen Jahres gehört die Aufnahme von Kriegsflüchtlingen aus der Ukraine. Wie reagiert die Wohnraumförderung darauf?
Seit Mai dieses Jahres gibt es die „Richtlinie zur Mobilisierung von Wohnraum für die Aufnahme und Unterbringung von Schutzsuchenden aus der Ukraine“ der Landesregierung. Ihr Zweck ist die Neuschaffung oder Herrichtung von Wohnraum für zunächst diesen Personenkreis. Der Förderbaustein beinhaltet nochmals erhöhte Tilgungsnachlässe und zinsgünstige Darlehen. Die Förderung ist so flexibel wie möglich gestaltet, ohne die nötigen Standards wie beispielsweise Barrierefreiheit und energetische Aspekte außer Acht zu lassen. Damit wird eine nachhaltige Vermietbarkeit der Wohnungsbestände für die Zukunft sichergestellt.
Ein Ausblick in die nahe Zukunft: Welche Anforderungen ergeben sich aus dem demographischen Wandel für die Wohnraumförderung?
Zeitgemäßer bezahlbarer Wohnraum zeichnet sich durch Energieeffizienz und Barrierefreiheit aus. Die Barrierefreiheit von Wohnungen, die schon heute einen hohen Stellenwert in unserer Förderung einnimmt, wird natürlich umso wichtiger, umso mehr ältere Menschen es gibt. Zudem müssen wir uns darauf einstellen, dass bald immer mehr Angehörige der Baby-Boomer-Jahrgänge in Rente gehen, weniger Einkommen haben und deshalb die Kriterien für einen Wohnberechtigungsschein erfüllen. Auch dieser Aspekt trägt dazu bei, dass der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wächst.
Stand: 12.08.22
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