Die NRW.BANK schafft mit Mitteln des Landes Nordrhein-Westfalen bezahlbaren und modernen Mietwohnraum. Für Investoren sind die Darlehen rentabel – erst recht im gegenwärtigen Marktumfeld mit den allgemein gestiegenen Zinsen für Baukredite. Thomas Stausberg, Leiter der Wohnraumförderung der NRW.BANK, spricht im Interview über attraktive Förderkonditionen, gestiegene Baukosten und wohnungspolitische Herausforderungen.
Herr Stausberg, die Baukredite der Banken sind teurer geworden. Was bedeutet das für die öffentliche Förderung mietpreisgebundenen Wohnraums in Nordrhein-Westfalen?
Wir sind bei der öffentlichen Wohnraumraumförderung in der komfortablen Lage, dass wir unsere Darlehen zu hundert Prozent aus Eigenkapital refinanzieren. Deshalb haben die aktuellen Entwicklungen am Kapitalmarkt keinen Einfluss auf unsere niedrigen Zinsen. Sie bleiben günstig – und im Vergleich zu den gestiegenen Bauzinsen der Banken sind sie nun noch attraktiver geworden. Insofern sind die Karten zugunsten der Wohnraumförderung neu verteilt.
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wird absehbar hoch bleiben. Ist die Wohnraumförderung finanziell dafür gerüstet?
Für das aktuelle Förderjahr 2023 wurde der garantierte Finanzrahmen von den 1,3 Milliarden Euro des Vorjahres auf jetzt 1,6 Milliarden erhöht. Für den Zeitraum 2023 bis 2027 stehen insgesamt neun Milliarden Euro zur Verfügung. Der Schwerpunkt liegt auf der Förderung von bezahlbaren neuen Mietwohnungen. Dafür stehen in diesem Jahr allein 850 Millionen Euro bereit. Ein weiterer Akzent liegt auf der Modernisierung von bestehenden Wohnungen. Die Konditionen sind besser denn je: In der Mietwohnraumförderung ist das Grunddarlehen um 15 Prozent erhöht worden. Damit wird auch den Baukostensteigerungen Rechnung getragen. Eine weitere Verbesserung gegenüber dem Vorjahr sind erhöhte Tilgungsnachlässe, durch die die Darlehensschuld unmittelbar nach Vollauszahlung reduziert wird.
Auch angesichts der aktuellen Herausforderungen bleibt der Klimaschutz ein Megathema. Welchen Beitrag kann die Wohnraumförderung hier leisten?
Einerseits kosten energetische Maßnahmen für mehr Klimaschutz auch mehr Geld, andererseits sollen die Mieten auch für Menschen mit kleinem Geldbeutel erschwinglich sein. Daraus entsteht ein Spannungsfeld. Bezahlbarkeit und Klimagerechtigkeit müssen sich aber nicht ausschließen. Im Neubaubereich ist mit dem Effizienzhaus 55, kurz EH 55, ein ökologisch vernünftiger Standard definiert, und gleichzeitig stehen die begrenzten Mieten im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau für Bezahlbarkeit.
Ein Effizienzhaus 55 verbraucht nur 55 Prozent der Energie, die ein Normhaus verbraucht.
Richtig, so definiert sich dieser Standard. EH 55 ist verpflichtende Grundvoraussetzung. Investoren bekommen bei Neubauten nur dann eine öffentliche Förderung, wenn sie diese erfüllen. Wer mehr machen will, kann das tun und wird belohnt: Es gibt einen Klimabonus für Maßnahmen, mit denen der Standard EH 40 erreicht wird. Dieser Bonus umfasst ein Zusatzdarlehen in Höhe von 300 Euro pro gefördertem Quadratmeter. Und es gibt, ganz aktuell seit diesem Jahr, einen Bonus für den sogenannten Netto-Null-Standard, bei dem die Wärmeversorgung von Gebäuden ausschließlich gebäudenah über eigenerzeugte regenerative Energien erfolgt. Dieser Bonus wiederum umfasst ein Zusatzdarlehen in Höhe von 450 Euro pro gefördertem Quadratmeter. Der Hauseigentümer darf bei den höheren Energiestandards die Miete dann etwas erhöhen, weil die Mieter in diesen energetisch besonders ertüchtigten Wohnungen Energie und damit Kosten sparen. Außerdem erhalten Investoren auf die Zusatzdarlehen 50 Prozent Tilgungsnachlass.
Wie steht es mit der Förderung einer klimagerechten Modernisierung bereits bestehenden Wohnraums?
Für energetische Sanierungen, die besonders anspruchsvoll sind, kann erstmals ein Tilgungsnachlass bis zu 55 Prozent gewährt werden. Außerdem sind in der Modernisierungsförderung Förderhöchstbetrag und Laufzeit gestiegen. Finanziert werden nun Maßnahmen bis zu einem Umfang von 200.000 Euro für null Prozent Zinsen in den ersten fünf Jahren und anschließend 0,5 Prozent Zinsen bis zum Ende der Zweckbindung.
In den Klimaschutz-Diskussionen mehren sich die Stimmen, die sich gegen einen weiteren Flächenverbrauch durch Neubau und für eine bessere Nutzung bestehender Gebäude aussprechen.
Wir brauchen einen sinnvollen und konsequenten Mix aus Neubau und Bestandsertüchtigung. Wir benötigen weiterhin Neubauten, weil wir aktuell noch in der Situation sind, dass alles in allem mehr Wohnungen erforderlich sind. Wir wissen aber auch, dass das Bauen neuer Häuser nicht nur Flächen, sondern auch sehr viel Energie und Rohstoffe verbraucht. Deshalb spielt die Modernisierungsförderung seit zwei, drei Jahren eine immer bedeutendere Rolle. Wir haben die Modernisierungsförderung in dieser Zeit neu ausgerichtet – von den höheren Fördersätzen bis zur besseren Kombinierbarkeit von Maßnahmen. Es gibt also ein klares Pro für die Förderung von Modernisierungsmaßnahmen.
Die Aufgaben, Einsatzmöglichkeiten und Zielgruppen der Wohnraumförderung sind vielfältiger als es auf den ersten Blick erscheinen mag. Welche Aspekte könnte man noch hervorheben?
Neben dem klassischen Mietwohnungsbau können auch spezielle Einrichtungen gefördert werden – und zwar solche mit umfassendem Leistungsangebot für Menschen mit Behinderungen, hinzu kommen Frauenhäuser, Männerhäuser und Wohnplätze für Auszubildende und Studierende. Ein Wort auch zu den Einkommensgrenzen, die potenzielle Mieterinnen und Mieter von geförderten Wohnungen nicht überschreiten dürfen: Immerhin rund 50 Prozent aller Haushalte liegen unter diesen Grenzen, bei den Seniorenhaushalten sind es sogar 80 Prozent. Was die konkreten Einkommensgrenzen betrifft, ein kurzes Beispiel: In der Einkommensgruppe B, der Gruppe mit den wirtschaftlich leistungsfähigeren Begünstigten, darf das Haushaltseinkommen von zwei Erwachsenen mit zwei Kindern brutto pro Jahr bis zu 83.000 Euro betragen.
Ein Ausblick in die nahe Zukunft: Welche Anforderungen ergeben sich aus dem demographischen Wandel für die Wohnraumförderung?
Zeitgemäßer bezahlbarer Wohnraum zeichnet sich durch Energieeffizienz und Barrierefreiheit aus. Die Barrierefreiheit von Wohnungen, die schon heute einen hohen Stellenwert in unserer Förderung einnimmt, wird natürlich umso wichtiger, umso mehr ältere Menschen es gibt. Zudem müssen wir uns darauf einstellen, dass bald immer mehr Angehörige der Baby-Boomer-Jahrgänge in Rente gehen, weniger Einkommen haben und deshalb die Kriterien für einen Wohnberechtigungsschein erfüllen. Auch dieser Aspekt trägt dazu bei, dass der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum wächst.
Stand: 03.08.23
Mietwohnraumförderung - Neuschaffung
- Zinsgünstige Darlehen mit fester Zinsbindung für 25 oder 30 Jahre
- Für natürliche und juristische Personen, die über eine ausreichende Kreditwürdigkeit verfügen
- Fördert die Neuschaffung von Mietwohnraum durch Neubau, Nutzungsänderung oder Erweiterung von Gebäuden
- Mit attraktiven Tilgungsnachlässen zwischen 30 - 50%
Mietwohnraumförderung - Modernisierung
- Zinsgünstige Darlehen bis 220.000 € mit einem Finanzierungsanteil von bis zu 100% - feste Zinsen wahlweise für 25 oder 30 Jahre
- Für natürliche und juristische Personen, die über eine ausreichende Kreditwürdigkeit verfügen
- Fördert die Modernisierung bestehender Mietwohngebäude und die Verbesserung des Wohnumfelds
- Mit attraktiven Tilgungsnachlässen in Höhe von bis zu 55% des Darlehens
NRW.BANK.Flüchtlingsunterkünfte
- Zinsgünstige Darlehen bis 10 Mio. € pro Jahr und Antragsteller mit einem Finanzierungsanteil von bis zu 100%
- Für Kommunen, kommunale rechtlich unselbstständige Eigenbetriebe und Gemeindeverbände
- Finanziert Investitionen in die kommunale Infrastruktur (zur Erstunterbringung von Flüchtlingen)
