Nordrhein-Westfalen ist infolge des Zuzugs aus dem Ausland auch in den Jahren 2018 und 2019 nochmals leicht gewachsen. Den stärksten Zuwachs verbuchten erneut die Großstädte. Allerdings hat auch die Abwanderung ins Umland deutlich zugenommen. Da nur noch wenige Kommunen und Kreise einen Geburtenüberschuss verzeichnen, sind die Wanderungen weiterhin die entscheidende Komponente der Bevölkerungsentwicklung. Dabei hat der Zuzug vor allem jüngerer Menschen aus dem Ausland zu einer Verjüngung beigetragen. Doch auch die Alterung der Bevölkerung setzt sich fort: Der beginnende Übergang der Babyboomer-Generation ins Rentenalter sorgt für eine aktuell wie zukünftig hohe Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum.
Wirtschaftsleistung und Arbeitsmarkt entwickelten sich noch bis Ende 2019 positiv, wenngleich verhaltener als in den Vorjahren. So ist die Zahl der Arbeitslosen und Transferleistungsempfänger trotz Zuwanderung auch zahlreicher Geringqualifizierter erneut gesunken. Auch die durchschnittlichen Einkommen entwickelten sich weiterhin gut, allerdings klafft die Einkommensschere nach wie vor stark auseinander.
Auf der anderen Seite hat sich in Nordrhein-Westfalen auch der Wohnungsbau weiter gut entwickelt: 2019 erreichte die Bautätigkeit mit 48.600 neu errichteten Wohnungen den höchsten Wert seit 2005. Der Wohnungsbestand überschritt erstmals die 9-Millionen-Marke. Der Schwerpunkt der Bautätigkeit lag 2018 und 2019 erneut auf dem Geschosswohnungsbau. Ein Viertel der neuen Mietwohnungen entstand mit Fördermitteln des Landes. Der Neubau von Einfamilienhäusern blieb stabil. Zugleich stieg 2018 die Zahl der Wohnungsabgänge auf den Rekordwert von 7.300 Wohnungen. Hauptgrund ist der Abriss für Wohnungsneubau.
Trotz der hohen Bautätigkeit hielt auch der Anstieg der Mieten an. Allerdings hat die Entwicklung der Wiedervermietungsmieten aus aktuellen Wohnungsangeboten in den meisten Kreisen und Städten zuletzt spürbar an Dynamik verloren. Das könnte darauf hindeuten, dass der Marktzyklus seinen Höhepunkt erreicht – für eine sichere Diagnose ist es aber noch zu früh. An der Spitze der Mietpreisentwicklung stehen weiterhin die nachgefragten Großstädte. Die Neubaumieten steigen überall langsam, aber unvermindert weiter und weisen nach wie vor ein starkes Stadt-Land-Gefälle auf.
Stärker als Mieten und Einkommen stiegen auch 2018 und 2019 die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen.
In diesem Segment treibt nicht nur der Wohnraumbedarf, sondern auch der Wunsch nach Vermögensaufbau und Altersvorsorge die Nachfrage an. Doch unterscheiden sich gerade bei Einfamilienhäusern die regionalen Preisdynamiken erheblich.
Im Frühjahr 2020 löste die Corona-Pandemie eine tiefe Rezession aus. Befragungen unter Verbänden und Wohnungsunternehmen zeigen, dass sich die Pandemie in 2020 zwar wenig auf die institutionalisierte Wohnungswirtschaft auswirkte, anders die Situation bei Kleinvermietern und der Nachfrageseite: Hier hat sich die Situation zwischen dem ersten und zweiten Lockdown verschärft. Dies zeigt sich auch an sozioökonomischen Faktoren: So wuchs die Arbeitslosenzahl in Nordrhein-Westfalen bis August 2020 auf knapp 800.000 an – im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von 22 Prozent. Zeitlich stieg die Arbeitslosenquote auf 8,2 Prozent an. Halten Einkommensverluste weiter an, werden sie in der Tendenz zu einer Verschiebung der privaten Wohnungsnachfrage auf günstigere Marktsegmente führen. Im ersten Halbjahr 2020 haben die Wiedervermietungsmieten für Bestandswohnungen ihren Anstieg unvermindert fortgesetzt, dasselbe gilt für die Preise von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
