Wirtschaftlichkeit im kommunalen Hochbau

Errichtungsphase

In der Errichtungsphase werden alle gebäude- und grundstücksbezogenen Bauleistungen erbracht. Beginnend mit dem Herrichten des Baugrundstücks, über den Roh- und Ausbau bis zur Baufertigstellung und der entsprechenden Abnahme / Übergabe des Gebäudes.

Die Errichtungsphasen sind varianten- und ggf. teilprojektspezifisch in den Zeilen 23 und 24 zu definieren. Das Modell ermöglicht eine monatsgenaue Eingabe der „Länge Errichtungsphase“. Das Startdatum der Errichtungsphase muss zeitlich hinter dem Startdatum der Betrachtungsdauer liegen. Die Eingabe der Dauer der Errichtungsphase erfolgt in ganzen Monaten. Der Ausweis des Enddatums der Errichtungsphase erfolgt automatisch, ebenso wie die daraus folgende Ableitung des Startdatums „Nutzungs- bzw. Anmietphase“ in Zeile 27.

Nutzungsphase

Nach Fertigstellung, Abnahme und Übergabe des Gebäudes beginnt mit der Inbetriebnahme die Nutzungsphase. In dieser Phase des Lebenszyklus kommunaler Immobilien fallen mit den Kosten aus den Betriebs- und Instandhaltungsleistungen in der Regel die weit überwiegenden Aufwände an.

Umfassende Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen oder auch spätere Umbauten bzw. Abrissmaßnahmen mit einem Neubau auf dem Bestandsgrundstück stellen eine neue Maßnahme dar und beginnen im Sinne der Einordnung der Lebenszyklusphase wieder mit einer Konzeptionsphase, der sich eine erneute Planungs- und Errichtungsphase anschließt.

Für unbefristete und / oder auf einen langen Zeitraum ausgelegte Aufgaben (Bedarfe) wird empfohlen, die Nutzungsphase innerhalb der Betrachtungsdauer mit einem Zeitraum von mindestens 30 bis zu 50 Jahren zu berücksichtigen – zzgl. entsprechender Planungs- und Errichtungsphasen.[1] Im Rechenmodell kann die Betrachtungsdauer mit bis zu 60 Jahren festgelegt werden (max. 10 Jahre Errichtungsphase zzgl. max. 50 Jahre Nutzungsphase). Für kommunale Gebäude mit üblichen Nutzungsdauern von 60 oder 80 Jahren (z. B. Schulen, Verwaltungsgebäude etc.) und einem unbefristeten Bedarf, wird empfohlen die Nutzungsphase grundsätzlich über einen Zeitraum von mindestens 30 Jahren zu betrachten, um die regelmäßig kostenintensiven Instandsetzungszyklen der technischen und baulichen Anlagen des Gebäudes zumindest in Teilen berücksichtigen zu können. Bei kommunalen Gebäuden mit grundsätzlich kürzeren Instandsetzungszyklen (z. B. Schwimmbäder) sowie bei befristeten Bedarfen ist die Dauer der Nutzungsphase entsprechend anzupassen.

[1] Für weiterführende Informationen siehe Leitfaden: Wirtschaftlichkeitsvergleiche für immobilienwirtschaftliche Maßnahmen der Kommunen des Landes Nordrhein-Westfalen, Kap. 5.2.1.

Im Kommunalen Rechenmodell werden zur Bewertung der monetären Vorteilhaftigkeit zwei maßgebliche Ergebniskennzahlen ermittelt, der „Ausgabenbarwert mit Gebäudesachwert“ (Abbildung der immobilienwirtschaften / liquiditätsorientierten Sichtweise) und der „Saldierte Ressourcenverbrauch (nominal)“ (Abbildung der haushalts- und bilanzbezogenen Sichtweise). Als führende Ergebniskennzahl wird im Rechenmodell der Ausgabenbarwert mit Gebäudesachwert betrachtet. Dieser wird mittels der Kapitalwertmethode berechnet. Zentrale methodische Grundlage dieser Form der dynamischen Investitionsrechnung ist die Barwertermittlung – auch Diskontierung genannt.

Für die Berechnung beider Ergebniskennzahlen werden zunächst alle zu betrachtenden Lebenszykluskosten (Zahlungsströme) variantenspezifisch erfasst und mittels geeigneter Preisindizes fortgeschrieben (indiziert).

Für die Ermittlung der Ergebniskennzahl „Ausgabenbarwert mit Gebäudesachwert“ werden anschließend alle entsprechenden Ein- und Auszahlungen innerhalb der festgelegten Betrachtungsdauer auf einen für alle Varianten einheitlichen Bezugszeitpunkt diskontiert (abgezinst) und kumuliert (Barwert der betrachteten Lebenszykluskosten) [Hinweis: Bei der Ergebniskennzahl des saldierten Ressourcenverbrauchs erfolgt keine Diskontierung der Ein- und Auszahlungen].

Diskontierungszinssatz

Für die Ermittlung der Ergebniskennzahl „Ausgabenbarwert mit Gebäudesachwert“ ist ein für alle Varianten einheitlicher Zinssatz zur Diskontierung (Abzinsung) der Zahlungsströme innerhalb der Betrachtungsdauer festzulegen. Vergleiche hierzu auch Bezugsdatum Diskontierung.

Zur Bestimmung eines geeigneten „Diskontierungszinssatzes“ stehen grundsätzlich zwei Verfahren zur Verfügung:

Durchschnittlicher Zinssatz gemäß BMF-Schreiben

Für die Bestimmung des Diskontierungssatzes kann in der Regel vereinfachend ein Durchschnittszins verwendet werden, der regelmäßig vom Bundesministerium der Finanzen (BMF) zur Unterstützung der Durchführung von Wirtschaftlichkeitsvergleichen durch ein Rundschreiben^[1] zur Verfügung gestellt wird. Dieser beträgt aktuell 1,2 %.

[1] Vgl. Bundesministerium der Finanzen, Personal- und Sachkosten in der Bundesverwaltung für Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen und Kostenberechnungen, Kalkulationszinssätze für Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen, i. d. g. F.

Startdatum Indizierung Errichtungskosten

Ab dem festzulegenden Startdatum der Indizierung werden die varianten- und teilprojektspezifischen Errichtungskosten mit dem für alle Varianten / Teilprojekte einheitlichen Preisindex indiziert (Blatt „Lineare Annahmen, Zelle E37) und bis zum Ende der varianten- und teilprojektspezifisch festgelegten Länge der Errichtungsphase fortgeschrieben.

Somit sollte sich das Startdatum zur Indizierung der Errichtungskosten an dem Kostenstand (Datum) des verwendeten Kostenrahmens oder der Kostenschätzung orientieren, um eine korrekte Fortschreibung der Errichtungskosten sicherzustellen.

Praxishinweis 1: Bei varianten- bzw. teilprojektspezifisch unterschiedlichen Kostenständen sollte eine vorgeschaltete zeitliche / kostenstandmäßige Harmonisierung durch Festlegung eines für alle Varianten geltenden Kostenstandes (Datum der Kostenrahmenschätzung) und entsprechende Auf- bzw. Abzinsung der davon abweichenden Kostenstände der betroffenen Varianten / Teilprojekte mit einem entsprechenden Preisindex (im Rahmen einer Nebenrechnung) erfolgen, um eine sachgerechte Kostenfortschreibung in allen Varianten / Teilprojekten zu gewährleisten.

Praxishinweis 2: Sollte im Einzelfall keine Fortschreibung der Errichtungskosten notwendig / zielführend sein – z. B. da die Errichtungskosten der Variante dem Angebot eines Generalunternehmers mit einem Pauschalfestpreis entnommen wurden – kann die Indizierung der Errichtungskosten variantenspezifisch über einen Schalter in Zeile 80, Blatt „Lineare Annahmen“ ein- (1 = Indizierung) und ausgestellt (0 = Pauschalfestpreis) werden.

Zur Bestimmung eines geeigneten Indizierungswertes zur Fortschreibung der Errichtungskosten siehe auch Preisindex Errichtungskosten.

Indizierung Errichtungskosten (Baupreisindex (61261-0001))

Ab dem festzulegenden Startdatum der Indizierung (Blatt „Lineare Annahmen“, Zelle E36) werden die varianten- und teilprojektspezifischen Errichtungskosten mit dem für alle Varianten / Teilprojekte einheitlichen Preisindex indiziert und bis zum Ende der varianten- und teilprojektspezifisch festgelegten Länge der Errichtungsphase fortgeschrieben.

Um die Anwendung des Rechenmodells zu vereinfachen, werden nachfolgend Indexreihen des Statistischen Bundeamtes abgebildet und ein Mittelwert für die Indizierung der Errichtungskosten für kurz- bis mittelfristig anstehende Baumaßnahmen[1] abgeleitet.

Der Ausweis des Baupreisindex für Nichtwohngebäude erfolgt an dieser Stelle zwecks Vereinfachung anhand gemittelter Werte der Gebäudearten „Bürogebäude“ und „Gewerbliche Betriebsgebäude“.

[1] Für bauliche Maßnahmen die in den nächsten 4 bis 5 Jahren umgesetzt bzw. abgeschlossen werden (Regelfall). Für Maßnahmen mit längeren Errichtungsphasen (z. B. 7 oder 10 Jahren) ist der festzulegende Indizierungswert zur Fortschreibung der Errichtungskosten zu prüfen und ggf. anzupassen.

Langfristige Preisindizes zur Ermittlung von Grundstücks- und Gebäuderestwerten

Für die Berechnung der Ergebniskennzahl „Ausgabenwert mit Gebäudesachwert“ werden die variantenspezifischen Grundstücks- und Gebäuderestwerte bzw. -sachwerte am Betrachtungsende benötigt. Für die Ermittlung dieser Werte sind im Rechenmodell langfristige, für alle Varianten / Teilprojekte einheitliche, Preisindizes für den Grundstücks- und Baupreis zu bestimmen. Vergleiche hierzu auch Langfristiger Preisindex zur Ermittlung von Gebäuderestwerten und Langfristiger Preisindex zur Ermittlung von Grundstückswerten.

Langfristiger Preisindex zur Ermittlung von Gebäuderestwerten (Baupreisindex (61261-0001))

Für die Fortschreibung des Gebäudewertes (der Errichtungskosten) wird empfohlenen, den durchschnittlichen Baupreisindex für Nichtwohngebäude (Statistisches Bundesamt, Preisindex für die Bauwirtschaft, Themenbereich-Code: 61261) der letzten 30 Jahre zu verwenden.

Um die Anwendung des Rechenmodells zu vereinfachen, werden nachfolgend Indexreihen des Statistischen Bundeamtes abgebildet und ein Mittelwert für die Indizierung zur Ermittlung des langfristigen Gebäuderestwertes abgeleitet.

Der Ausweis des Baupreisindex für Nichtwohngebäude erfolgt an dieser Stelle zwecks Vereinfachung anhand gemittelter Werte der Gebäudearten „Bürogebäude“ und „Gewerbliche Betriebsgebäude“.

Startdatum Indizierung Betriebskosten  und alle übrigen Positionen

Ab dem festzulegenden Startdatum der Indizierung werden die varianten- und teilprojektspezifischen Aufwände und Erträge in der langfristigen Nutzungsphase mit den für alle Varianten / Teilprojekte einheitlichen Preisindizes indiziert (Blatt „Lineare Annahmen, Zellen E39 bis E43) und bis zum der Ende Nutzungsphase / Betrachtungsdauer fortgeschrieben.

Somit sollte sich das Startdatum zur Indizierung der Nutzungskosten an dem Kostenstand (Datum) der verwendeten Aufwände und Erträge (Blatt „Lineare Annahmen, Zellen 123 bis 187 und Zeilen 205 bis 207) E37) orientieren, um eine korrekte Fortschreibung der Nutzungskosten sicherzustellen.

Praxishinweis: Bei unterschiedlichen Kostenständen in den verschiedenen Aufwands- und Ertragspositionen der Nutzungsphase, sollte eine vorgeschaltete zeitliche / kostenstandmäßige Harmonisierung durch Festlegung eines für alle Varianten geltenden Kostenstandes und entsprechende Auf- bzw. Abzinsung der davon abweichenden Kostenstände mit einem entsprechenden Preisindex (im Rahmen einer Nebenrechnung) erfolgen, um eine sachgerechte Preisfortschreibung in allen Positionen zu gewährleisten.

Zur Bestimmung eines geeigneten Indizierungswertes zur Fortschreibung der verschiedenen Aufwands- und Ertragspositionen der Nutzungsphase siehe auch Indizierung Instandsetzungskosten, Indizierung Verbraucherpreisindex, Indizierung Energiekosten 

Indizierung Instandsetzungskosten (Baupreisindex (61261-0005))

Für die langfristige Fortschreibung der verschiedenen Aufwands- und Ertragspositionen in der Nutzungsphase (vergleiche herzu auch Nutzungsphase) sind im Rechenmodell verschiedene Indizes zu bestimmen / festzulegen.

Um die Anwendung des Rechenmodells zu vereinfachen, werden nachfolgend Indexreihen des Statistischen Bundeamtes abgebildet und ein Mittelwert für die Indizierung der langfristigen Instandhaltungskosten abgeleitet.

Indizierung Verbraucherpreisindex (Verbraucherpreisindex (61111-0003))

Für die langfristige Fortschreibung der verschiedenen Aufwands- und Ertragspositionen in der Nutzungsphase (vergleiche herzu auch Nutzungsphase) sind im Rechenmodell verschiedene Indizes zu bestimmen / festzulegen.

Um die Anwendung des Rechenmodells zu vereinfachen, werden nachfolgend Indexreihen des Verbraucherpreisindexes des Statistischen Landesamtes NRW abgebildet und ein Mittelwert für die Indizierung der Positionen

• Betriebskosten (Blatt „Lineare Annahmen“, Zelle E41).
• Mieterträge & Mietaufwände (Blatt „Lineare Annahmen“, Zelle E42),
• Sonstige Erträge und Aufwände (Blatt „Lineare Annahmen“, Zelle E43) sowie für die
• Ermittlung von Grundstückswerten (Blatt „Lineare Annahmen“, Zelle E46
• abgeleitet.

Indizierung Energiekosten (Verbraucherpreisindex (61111-0003; CC13-0451 und CC13-0452))

Für die langfristige Fortschreibung der verschiedenen Aufwands- und Ertragspositionen in der Nutzungsphase (vergleiche herzu auch Nutzungsphase) sind im Rechenmodell verschiedene Indizes zu bestimmen / festzulegen.

Um die Anwendung des Rechenmodells zu vereinfachen, werden nachfolgend Indexreihen des Statistischen Bundeamtes abgebildet und ein Mittelwert für die Indizierung der langfristigen Energiekosten abgeleitet.

Buchwert Grundstück

Grundstücke, die Gegenstand der maßnahmenbezogenen Varianten des Wirtschaftlichkeitsvergleichs sind und sich bereits im kommunalen Eigentum befinden, sind mit ihrem Buchwert zum Zeitpunkt „Startdatum Excel-Modell“ in Zelle H51 zu erfassen.

Die entsprechenden Werte können aus der Anlagebuchhaltung übernommen werden. Ggf. kann eine kritische Prüfung und die Anwendung eines angepassten (aktuellen) Wertansatzes notwendig bzw. sinnvoll werden.

Der Buchwert des Bestandsgrundstücks / der Bestandsgrundstücke kann ausschließlich in der F-Variante – ggf. untergliedert für die Teilprojekte – erfasst werden (Zeile 51). Diese Daten werden im Rechenmodell automatisch auf die weiteren Vergleichsvarianten übertragen. Daher ist die F-Variante, sobald Bestandsgrundstücke in den Variantenvergleich einbezogen werden, immer mitzuführen, d. h. im Cockpit auf „aktiv“ zu stellen (vgl. Blatt „Cockpit“, G21). Das bedeutet nicht automatisch, dass die F-Variante selbst eine realistische Variante der Umsetzung bzw. Gegenstand des Ergebnisausweises ist (vgl. Blatt „Cockpit“; G31).

Praxishinweis 1: Werden in einer oder mehreren Varianten Grundstücke neu erworben, so sind diese unter „Aktivierungsfähige Gesamtherstellungskosten nach DIN 276“ in der KG 100 (Zeile 66 bzw. in Zeile 85) variantenspezifisch zu erfassen.

Praxishinweis 2: Werden in den jeweiligen Varianten eines Wirtschaftlichkeitsvergleichs unterschiedliche kommunale Grundstücke betrachtet (z. B. für eine Variante das bisherige Bestandsgrundstück, für andere Varianten alternative städtische Grundstücke, auf denen Neubauten errichtet werden könnten), so sind all diese im Eigentum der Kommune befindlichen Grundstücke in der F-Variante mit ihren entsprechenden Buchwerten zu erfassen (abhängig von der Modellierung der Varianten entweder in unterschiedlichen Teilprojekten, oder in kumulierter Form in einem Teilprojekt).

Falls im Wirtschaftlichkeitsvergleich eine oder mehrere Varianten betrachtet werden, bei denen die Veräußerung des gesamten Grundstücks oder von Teilen des Grundstücks im Betrachtungszeitraum vorgesehen wird, muss dieser Anlagenabgang im Blatt „Nichtlineare Annahmen“ variantenspezifisch als außerplanmäßige Abschreibung (z. B. in Zeile 94) sowie der zugehörige zahlungswirksame Verkauf als Verkaufserlös (z. B. in Zeile 109) erfasst werden.

Restbuchwert Gebäude

Gebäude die Gegenstand der maßnahmenbezogenen Varianten des Wirtschaftlichkeitsvergleichs sind und sich bereits im kommunalen Eigentum befinden, sind mit ihrem Restbuchwert zum Zeitpunkt des „Startdatum Excel-Modell“ in Zelle H52 zu erfassen.

Die entsprechenden Werte können aus der Anlagebuchhaltung übernommen werden. Ggf. kann eine kritische Prüfung und die Anwendung eines angepassten (aktuellen) Wertansatzes notwendig bzw. sinnvoll werden.

Der Buchwert des Bestandsgebäudes (oder der Bestandsgebäude) kann ausschließlich in der F-Variante – ggf. untergliedert für die Teilprojekte – im Tabellenblatt „Lineare Annahmen“ (Zellen H-J52) erfasst werden. Diese Daten werden im Rechenmodell automatisch auf die weiteren Vergleichsvarianten übertragen. Daher ist die F-Variante, sobald Bestandsgebäude in den Variantenvergleich einbezogen werden, immer mitzuführen, d. h. im Cockpit auf „aktiv“ zu stellen (vgl. Blatt „Cockpit“, G21). Das bedeutet nicht automatisch, dass die F-Variante selbst eine realistische Variante der Umsetzung bzw. Gegenstand des Ergebnisausweises ist (vgl. Blatt „Cockpit“; G31).

Praxishinweis 1: Insbesondere in Varianten, in denen umfassende Modernisierungsmaßnahmen von Bestandsgebäuden abgebildet werden ist zu beachten, dass häufig wesentliche Gebäudeteile im Zuge der baulichen Maßnahme zunächst zurückgebaut werden. In diesen Fällen wird empfohlen, in den entsprechenden ergebnisrelevanten Varianten (Variante 1, Variante 2 etc.) zu prüfen, ob zunächst Sonderabschreibungen auf den Restbuchwert des Gebäudes vorzunehmen sind, um einen realistischen Ausgangswert für die mit der investiven Modernisierung verbundene Zuaktivierung der Herstellungskosten zu erhalten. Dies vor dem Hintergrund, dass die Summe aus „Restbuchwert Gebäude“ und „aktivierungsfähige Gesamtherstellungskosten“ die Grundlage für die Ermittlung der jährlichen Anschreibungen und des Vermögenswertes am Betrachtungsende des Wirtschaftlichkeitsvergleichs darstellt.

Praxishinweis 2: Werden in den jeweiligen Varianten eines Wirtschaftlichkeitsvergleichs unterschiedliche kommunale Bestandsgebäude betrachtet (z. B. Modernisierung der bisherigen Grundschule oder Modernisierung und Umzug in eine ehemalige Realschule), so sind all diese im Eigentum der Kommune befindlichen Gebäude in der F-Variante mit ihren entsprechenden Buchwerten zu erfassen (abhängig von der Modellierung der Varianten entweder in unterschiedlichen Teilprojekten, oder in kumulierter Form in einem Teilprojekt).

Falls im Wirtschaftlichkeitsvergleich eine Variante (oder mehrere Varianten) betrachtet wird, in dem eine Veräußerung oder ein Abriss des Bestandsgebäudes (oder Teile dessen) im Betrachtungszeitraum vorgesehen wird, muss der entsprechende Anlagenabgang bzw. die außerplanmäßige Abschreibung variantenspezifisch im Rechenmodell im Blatt „Nichtlineare Annahmen“ erfasst werden. Diese außerplanmäßige Abschreibung / der Anlagenabgang sowie der zugehörige zahlungswirksame Verkaufserlös (der i. d. R. nicht der Betragshöhe des Buchwerts entspricht) sind im Blatt „Nichtlineare Annahmen“ (z. B. in den Zeile 95 und 109) variantenspezifisch zu erfassen.

Restbuchwert Sonderposten

Sofern für zu betrachtende Bestandsgebäude (vgl. Restbuchwert Gebäude) noch aufzulösende Sonderposten für bereits erhaltene Zuschüsse oder Zuweisungen vorliegen, sind diese mit ihrem Buchwert zum Zeitpunkt „Startdatum Excel-Modell“ in Zelle H53 zu erfassen.

Verbleibende Abschreibungsdauer Gebäude & Auflösung Sonderposten

Korrespondierend zu den Eingaben Restbuchwert Gebäude und Restbuchwert Sonderposten sind die zugehörigen bestehenden Abschreibungsdauern zum Zeitpunkt „Startdatum Excel-Modell“ in Zelle H54 zu erfassen.

Flächen und Nutzerangaben

Die DIN 277 definiert verschiedene Arten von Flächen im Bauwesen / der Immobilienwirtschaft und regelt die Grundlagen der Berechnung von Flächenarten. Sie unterscheidet verschiedene Flächenarten, wie die Brutto-Grundfläche (BGF), die Netto-Raumfläche (NRF) und die Nutzungsfläche (NUF). Diese Flächenarten werden verwendet, um die Größe von Gebäuden und Räumen zu beschreiben und zu berechnen, beispielsweise für Mietflächenberechnungen oder bei der Planung von Bauvorhaben.

Aktivierungsfähige Gesamtherstellungskosten nach DIN 276 (brutto) und Erwerbskosten Bestandsgebäude

Die DIN 276 definiert die systematische Gliederung von Kosten im Bauwesen. Sie dient als Grundlage für die Kostenplanung, -steuerung und -kontrolle in allen Leistungsphasen eines Bauprojekts. Die DIN unterteilt Kosten in verschiedene Kostengruppen und Ebenen, um eine detaillierte Kostenaufstellung zu ermöglichen. 

Im Rechenmodell können die variantenspezifischen investiven Herstellungskosten gegliedert in Anlehnung an die 1. Kostenebene der DIN 276 eingegeben werden (Zeilen 66 bis 76):

• Kostengruppe 100 – Grundstücke
• Kostengruppe 200 – Vorbereitende Maßnahmen
• Kostengruppe 300 – Bauwerk - Baukonstruktion
• Kostengruppe 400 – Bauwerk – Technische Anlagen
• Kostengruppe 500 – Außenanlagen und Freiflächen
• Kostengruppe 600 – Ausstattung und Kunstwerke
• Kostengruppe 700 – Baunebenkosten – Planung
• Kostengruppe 700 – Baunebenkosten – Sonstige
• Kostengruppe 800 – Finanzierung
• Errichtungskosten außerhalb der DIN 276

Für die korrekte Eingabe der Gesamtherstellungskosten in das Rechenmodell sind folgende Hinweise zu beachten:

Kostengruppe 100 – Grundstück: Sind variantenspezifisch Kosten aus dem Erwerb eines Grundstücks zu erfassen, müssen diese in Zeile 66 eingetragen werden. Im Rechenmodell werden die Eingaben aus Zeile 66 – in Abweichung zu den weiteren Herstellungskosten / Kostengruppen – im Weiteren nicht mit dem Preisindex für Errichtungskosten (Zeile 37) indiziert und nicht in die Kostenbasis für die Risikobetrachtung (im Kontext zu Zeile 191) einbezogen.

Neben dem Kaufpreis für ein Grundstück sind in Zeile 66 auch die damit verbundenen Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- sowie ggf. Erschließungskosten des Grundstücks, etc.) abzubilden.

Kostengruppe 200 – Vorbereitende Maßnahmen: Unter dieser Kostengruppe werden variantenspezifisch u. a. die aktivierungsfähigen Kosten für Abriss- bzw. Rückbauarbeiten erfasst. Als aktivierungsfähig gelten Kosten, wenn sie in einem direkten Zusammenhang mit der Maßnahme stehen. Demgegenüber gelten i. d. R. Abrisskosten, die nicht in einem ursächlichen Zusammenhang mit einer Maßnahme stehen, als nicht aktivierungsfähig. Nicht aktivierungsfähige Abrisskosten sind im Rechenmodell variantenspezifisch im Blatt „Nichtlinearen Annahmen“ (z. B. Zeile 104) zu erfassen.

Kostengruppe 800 – Finanzierung: In Abweichung zur Systematik der DIN 276 sind im Rechenmodell in dieser Position keine Kosten aus der Bauzwischen- und / oder Langfristfinanzierung der variantenspezifischen Gesamtherstellungskosten zu erfassen. Diese Finanzierungskosten werden im Rechenmodell separat ermittelt und berücksichtigt (vgl. Zeile 100 ff.). Sofern aus der angedachten variantenspezifischen Finanzierungstruktur im Einzelfall weitere relevante Kosten – wie z. B. aus Bürgschaften oder besondere Nebenkosten – anfallen, können diese hier erfasst werden (Zeile 75).

Um künftige Preisentwicklungen in den Zahlungsströmen der monetären Untersuchung abbilden zu können, werden die Gesamtherstellungskosten (außer KG 100) mit dem festgelegten „Preisindex Errichtungskosten“ (Zeile 36) über die variantenspezifisch definierte Länge der Errichtungsphase (Zeile 24) fortgeschrieben.

Neue Nutzungsdauer

Für neu errichtete, modernisierte / sanierte oder erworbene Gebäude bzw. Gebäudeteile sind neue Nutzungsdauern festzulegen. Diese können entsprechend ggf. vorliegender kommunaler Vorgaben festgelegt oder anhand der „NKF-Rahmentabelle der Gesamtnutzungsdauer für kommunale Vermögensgegenstände“[1] abgeleitet werden. Bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen oder vollständigen (Kern-)Sanierungen wird in Anlehnung an die Immobilienwertvermittlungsverordnung (2021), Anlage 2[2] (ImmoWertV 2021) empfohlen, maximal einen 90%-Ansatz auf die in der NKF-Rahmentabelle ausgewiesenen Nutzungsdauern für gebäudeäquivalente Neubauten zu wählen (für Schulgebäude z. B. 72 Jahre). Bei Teilmodernisierungen / Teilsanierungen sind die i. d. R. geringeren Werte für die Nutzungsdauer im Rahmen von Nebenrechnungen und/oder Mischkalkulationen zu ermitteln / abzuschätzen.

Praxishinweis: In der kommunalen Praxis kommen regelmäßig auch bauliche Mischformen vor (z. B. Kombination von Modernisierung und Erweiterung eines Bestandsgebäudes), mit jeweils unterschiedlichen neuen Restnutzungsdauern der Gebäudeteile. In diesen Fällen kann es ggf. zielführend sein, die Gebäudeteile (Bestandsgebäude und Erweiterung) in unterschiedlichen Teilprojekten abzubilden. Dies kann bspw. die Datenermittlung und Eingabe von unterschiedlichen Betriebs- und Instandhaltungskosten erleichtern.

Sofern dies nicht praktikabel erscheint, sind Mischkalkulationen zur Ermittlung von neuen Restbuchwerten (i. S. einer Nebenrechnung) denkbar. 

[1] Siehe Runderlass des MHKBD „VV Muster zur GO NRW und KomHVO NRW“, Anlage 18, 2025.

[2] Vgl. Immobilienvermittlungsverordnung, Anlage 2: Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen, 2021.

Nachhaltigkeitsaspekte Bauwerk / Emissionen als CO₂-Äquivalent nach DIN EN 15978

Um der wachsenden Bedeutung der ökologischen Nachhaltigkeit Rechnung zu tragen, bietet das Rechenmodell die Möglichkeit, über die Betrachtungsdauer die unterschiedlichen Varianten auf die mit der Umsetzung der Varianten (Sanierung / Errichtung und dem Betrieb) zu erwartenden gesamten CO₂- Emissionen zu vergleichen.

Ein CO₂-Äquivalent ist eine Maßeinheit, die verwendet wird, um die Klimawirkung verschiedener Treibhausgase vergleichbar zu machen. Die DIN EN 15978 befasst sich mit der Nachhaltigkeitsbewertung von Gebäuden und dort insbesondere mit der Ermittlung des CO₂-Ausstoßes über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Ein zentraler Aspekt ist dabei die Berechnung der Emissionen, um die Umweltauswirkungen von Gebäuden über ihren gesamten Lebenszyklus hinweg zu qualifizieren und zu bewerten. Gegenstand dieser Betrachtung sind einerseits die direkten Emissionen aus der Verbrennung der Brennstoffe während der Nutzung und dem Betrieb der Gebäude. Im Sinne des Lebenszyklusansatzes sind andererseits weitere, mit der Errichtung und der Nutzung der Gebäude verknüpfte direkte wie indirekte Emissionen zu beachten. Hierzu zählen Emissionen aus der Errichtungsphase (inkl. der vorgelagerten Prozesse wie Rohstoffgewinnung und Lieferketten) von Neubau-, Sanierungs- und Modernisierungstätigkeiten oder bspw. vorgelagerte und indirekte Emissionen aus der Bereitstellung der Brennstoffe und des Stroms.[1]

Die CO₂-Emissionen können im Rechenmodell als „Kilogramm“-Werte (kg) für die einzelnen Lebenszyklusphasen nach der DIN EN 15978 eingetragen werden. Dabei handelt es sich um die Herstellungsphase (Module A1 bis A3), die Errichtungsphase (Module A4 bis A5), die Nutzungs- bzw. Anmietungsphase (Module B1 bis B5), die Entsorgungsphase (Module C1 bis C4) sowie das Wiederverwendungs-, Rückgewinnungs- und Recyclingpotenzial (Modul D).

Auf Basis dieser Eingaben wird dann für jede Variante die jeweilige Summe der Treibhausgasemissionen über den Lebenszyklus in kg errechnet und im Blatt „Ergebnisübersicht“ informatorisch ausgewiesen. Auswirkungen auf das monetäre Ergebnis und die Ergebniskennzahlen haben die ermittelten CO₂-Emissionswerte in kg nicht. Die so gewonnenen Erkenntnisse über die variantenbezogen unterschiedlichen CO₂-Emissionen können jedoch auf zwei Wegen in der das Ergebnis des Wirtschaftlichkeitsvergleiches eingebunden werden:

• Überführung in die Nutzwertanalyse:

Aus methodischer Sicht ist die Überführung der Ergebnisse der variantenspezifischen CO₂-Emissionen in ein Kriterium der Nutzwertanalyse möglich. Die Bewertung (Bepunktung) dieses Kriteriums für die einzelnen Varianten kann dann bspw. anhand eines zu definierenden Rasters erfolgen (z. B. niedrigste CO₂-Emission = max. Punktezahl, höchste CO₂-Emission = keine Punkte und Interpolation aller weiterer Werte / Varianten).

• Manuelle Berücksichtigung eines CO₂-Schattenpreises

Eine monetäre Berechnung und Berücksichtigung der CO₂-Emissionen ist im Rechenmodell aufgrund (noch) fehlender regulatorischer Vorgaben nicht automatisiert vorgesehen. Sofern jedoch die monetäre Bewertung und Berücksichtigung im Wirtschaftlichkeitsvergleich erwünscht oder gefordert ist, kann dies mithilfe einer eigenen Nebenrechnung erfolgen, indem bspw. die variantenspezifischen CO₂-Emissionen mit einem kommunal festgelegten CO₂-Schattenpres multipliziert wird. Die sich daraus ergebenden monetären Ergebnisse (Kostenbetrag in Euro aus CO₂-Emissionen) können dann hilfsweise im Blatt „Nichtlineare Annahmen“, in der Rubrik „Betriebliche Erträge & Aufwände“ (z. B. in Zeile 207) als „Einmalposition“ erfasst werden.

Grundsätzlich ist zu beachten, dass ein Wirtschaftlichkeitsvergleich in einem sehr frühen Stadium der Maßnahme – i. d. R. in der sogenannten Phase „0“ – durchgeführt wird. Zu diesem Zeitpunkt liegen noch keine konkreten Planungen und / oder Festlegungen zur Art der Baukonstruktion oder der technischen Anlagen vor. Aus diesem Grund ist die Betrachtung und Kalkulation des CO₂-Äquivalent häufig allenfalls anhand grober Kennwerte möglich und kann im Rahmen eines Wirtschaftlichkeitsvergleichs insofern lediglich indikative Tendenzen aufzeigen.

[1] Für weiterführende Informationen siehe Leitfaden: Wirtschaftlichkeitsvergleiche für immobilienwirtschaftliche Maßnahmen der Kommunen des Landes Nordrhein-Westfalen, Kap. 2.1.3.

Finanzierung / Finanzierungszinssatz (Bauzwischen- / Langfristfinanzierung)

Da Wirtschaftlichkeitsvergleiche in einer sehr frühen Phase einer immobilienwirtschaftlichen Maßnahme durchgeführt werden, sind belastbare Aussagen zu späteren Finanzierungskosten (Zinshöhen) in der Regel noch nicht möglich. Dennoch sollten die Finanzierungskosten auf Basis geeigneter Annahmen in einem Wirtschaftlichkeitsvergleich berücksichtigt werden.[1] Ein wichtiger Bestandteil für Finanzierung im kommunalen Hochbau sind Fördermittel /-programme sowie zweckgebundene Investitionszuweisungen. Rund um die Förder- und Finanzierungsmöglichkeiten der Kommunen in Nordrhein-Westfalen bieten die Kundenbetreuerinnen und Kundenbetreuer der NRW.BANK ihre Unterstützung an.

Zur Finanzierung immobilienwirtschaftlicher Maßnahmen stehen verschiedene Instrumente zur Verfügung. Unter der kommunalen Eigenfinanzierung – die den Regelfall darstellt - wird eine Bereitstellung aller Finanzierungsmittel durch die Kommunen verstanden. Die Finanzierung kann dabei üblicherweise durch Eigenmittel, Förder- oder Kommunalkredite erfolgen. Zu beachten ist, dass eine Darlehensaufnahme nur für aktivierungsfähige Anschaffungs- und Herstellungskosten erfolgen kann. Daneben haben Kommunen die Möglichkeit auf alternative Finanzierungsinstrumente zurückzugreifen, indem etwa die Bauzwischen- und/oder die Langfristfinanzierung an private Partner übertragen wird. Im Rahmen der monetären Untersuchung empfiehlt es sich, die Phasen der Bauzwischenfinanzierung (investive Kosten bis zur Fertigstellung des Gebäudes) und der Langfristfinanzierung (Zins- und Tilgungsleistungen in der Nutzungsphase) zu differenzieren.[2]

Bei alternativen Beschaffungsvarianten wird in der Regel die Bauzwischenfinanzierung von einem privaten Auftragnehmer zu gewerblichen Konditionen übernommen. Für eine Abschätzung des künftigen Zinssatzes für die Langfristfinanzierung kann auf aktuelle Konditionen abgestellt werden, die ggf. anzupassen sind, um zu erwartende oder absehbare Zinsentwicklungen abzubilden.

Im Rechenmodell beträgt die maximal abbildbare Laufzeit der Langfristfinanzierung – unabhängig von der Länge der Betrachtungsdauer – 30 Jahre. Bei einer unter 30 Jahren liegenden Betrachtungsdauer wird die Laufzeit der Langfristfinanzierung automatisch der Betrachtungsdauer angepasst.

Beispiel A: Werden die Varianten über einen Zeitraum von insgesamt 40 Jahren (davon 3 Jahre Errichtungsphase und 37 Jahre Nutzungsdauer betrachtet, wäre die maximal Laufzeit der Langfristfinanzierung 30 Jahre, also 7 Jahre kürzer als die Betrachtung der Betriebs- und Instandhaltungskosten.

Beispiel B: Werden die Varianten über einen Zeitraum von insgesamt 25 Jahren (davon 6 Jahre Errichtungsphase und 19 Jahre Nutzungsdauer betrachtet, wäre die maximal Laufzeit der Langfristfinanzierung 19 Jahre, also bis zum Ende der Nutzungsphase. Eine kürzere Laufzeit der Langfristfinanzierung kann immer eingegeben werden.

[1] Für weiterführende Informationen siehe Leitfaden: Wirtschaftlichkeitsvergleiche für immobilienwirtschaftliche Maßnahmen der Kommunen des Landes Nordrhein-Westfalen, Kap. 4.1.3.

[2] Für weiterführende Informationen siehe Leitfaden: Wirtschaftlichkeitsvergleiche für immobilienwirtschaftliche Maßnahmen der Kommunen des Landes Nordrhein-Westfalen, Kap. 5.2.6.

Komponentenansatz

Für die kommunale Rechnungslegung wurde in NRW in den Bewertungsgrundsätzen das sogenannte „Wirklichkeitsprinzip“ in Abgrenzung zum handelsrechtlichen Vorsichtsprinzip eingeführt. Dieses Wirklichkeitsprinzip manifestiert sich insbesondere im Komponentenansatz (gemäß § 36 Abs. 2 und 5 KomHVO NRW) und ist als Wahlrecht ausgestaltet. Soweit das Wahlrecht ausgeübt wird, dürfen für das Bauwerk und für die mit ihm verbundenen Gebäudeteile (Komponenten; z.B. Dach, Heizung und Fenster) unterschiedliche Nutzungsdauern/Lebenszyklen bestimmt und Maßnahmen an den Komponenten ohne weitere Prüfung aktiviert werden. Hierdurch kann jede Komponente über ihre eigene, spezifische Nutzungsdauer planmäßig abgeschrieben werden. Ziel ist es eine präzisere Darstellung der Vermögenswerte zu schaffen. Durch diese Regelung können deutlich mehr kommunale Maßnahmen an Gebäuden aktivierbar und dadurch finanzierbar ausgestaltet werden. Deshalb sind auch ggf. anfallende Finanzierungskosten der Komponenten mit ihren Zinsaufwendungen in den Wirtschaftlichkeitsvergleich einzubeziehen. Aufgrund ihrer optionalen Aktivierungsfähigkeit können Komponenten auch langfristig finanziert werden (siehe auch weiterführende Erklärung zu Instandhaltung /Instandsetzung).[1]

[1] Für weiterführende Informationen siehe Leitfaden: Wirtschaftlichkeitsvergleiche für immobilienwirtschaftliche Maßnahmen der Kommunen des Landes Nordrhein-Westfalen, Kap. 5.1.2.1.

Betriebskosten / Medienverbräuche

Betriebskosten (ohne) Medienverbräuche sind regelmäßig anfallende Kosten, die für den laufenden Betrieb einer Immobilie notwendig sind. Für die rechnerische Berücksichtigung der in der langfristigen Nutzungsphase regelmäßig („linear“) anfallenden Betriebskosten (ohne Medienverbräuche), sind diese in den Kostengruppen 6.100 bis 6.800 gemäß GEFMA gegliedert und im Rechenmodell variantenspezifisch zu erfassen. Zur Abschätzung der jeweiligen Kosten in den Einzelpositionen wird grundsätzlich empfohlen, auf eigene kommunale Erfahrungswerte zurückzugreifen, welche z. B. aus dem Immobilienmanagement / der Gebäudewirtschaft herangezogen werden können. Sofern dies bspw. im Falle einer Neubaumaßnahme nicht oder nur bedingt möglich ist, können auch geeignete Benchmarks Anwendung finden.

Für die Beschaffungsvarianten „ÖPP-Modell“ und „Anmietung von Dritten“ sind die (ggf. anteilig) vom privaten Vertragspartner zu erbringende Betriebsleistungen im Rechenmodell in den hierfür vorgesehenen separaten Zeilen einzutragen.

Um künftige Preisentwicklungen in den Zahlungsströmen der monetären Untersuchung abbilden zu können, werden die Kostenpositionen mit dem festgelegten „Preisindex für Betriebskosten und für alle übrigen Positionen“ (Zeile 41) bzw. „Preisindex Energiekosten für Positionen [6.411, 6.413 - 6.415]“ (Zeile 39) bzw. „Preisindex Instandsetzungskosten für Positionen [6.340]“ bis zum Ende der definierten Nutzungsdauer (Zeile 29) fortgeschrieben.

Praxishinweis 1: Grundsätzlich müssen nicht alle ausgewiesenen Eingabepositionen in der Kategorie „Betriebskosten ohne Medienverbräuche“ befüllt werden. Abhängig vom Einzelfall kann zunächst auch auf das Wesentlichkeitsprinzip abgestellt werden. Wesentliche Angaben sind i. d. R. die kostenintensiven Positionen „Instandhaltungskosten“, „Bedienung, Inspektion & Wartung“, „Reinigung & Pflege Gebäude“, „Technisches Objektmanagement“ (Hausmeisterkosten), sowie die Medienverbräuche.

Praxishinweis 2: In der Nutzugsphase des Gebäudes, als auch in der Planungs- und Errichtungsphase fallen wiederkehrende „lineare“ Verwaltungskosten an. Diese können sowohl Kosten aus eigenem Personaleinsatz als auch aus externen Kosten bestehen. Hierbei muss darauf geachtet werden, dass diese Kosten im Rechenmodell nur einmal entsprechend eingepflegt werden (vgl. Zeilen 137 oder alternativ Zeile 185).

Für die rechnerische Berücksichtigung der in der Nutzungsphase anfallenden Kosten aus Medienverbräuchen sind diese – gegliedert nach Wasser, Wärme- und Kälteenergie sowie Strom – entweder über eine Euro-Wert-Eingabe, oder durch die Eingabe von Verbrauchsmengen und Einheitspreise zu erfassen (Schalterfunktion).

Je nach Einsatz entsprechender Energieträger für die Deckung des Bedarfs an Wärme- und Kälteenergie sowie für Strom werden entsprechende CO₂-Emmisionen im Rechenmodell automatisch errechnet. Die ermittelten Werte werden dann in Summe über die zu betrachtende Nutzungsdauer für jede Variante im Blatt „Ergebnisübersicht“ informatorisch ausgewiesen.

Per Schalterfunktion kann die Art der „Eingabe des Emissionsfaktors CO₂-Äquivalent“ (manuell oder über die Angabe des Energieträgers) ausgewählt werden. Soll die Berechnung automatisch mittels hinterlegter Umrechnungsfaktoren je Energieträger erfolgen, ist die Schaltereinstellung „1“ zu wählen. 

Instandhaltung / Instandsetzung

Unter Instandsetzung werden gemäß DIN 31051 Maßnahmen verstanden, die bei fehlerhaften / defekten Bauteilen oder technischen Anlagen zur Wiederherstellung eines bestimmungsgemäßen Zustandes oder zum Werterhalt des Sollzustandes während des Lebenszyklus von Gebäuden durchgeführt werden. ^[1] Diese Maßnahmen bieten sich an, wenn der Bedarf in der bestehenden Nutzungssituation grundsätzlich gedeckt werden kann und die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes (in Anlehnung an die Abschreibungszeit) abgesichert werden soll. Diese Maßnahmen werden in der Regel während des laufenden Nutzungsbetriebs durchgeführt. Es entstehen somit bei diesen Maßnahmen in der Regel keine Interims- und Umzugskosten.

Instandsetzungen sind Teil der Instandhaltung. Unter den „Linearen Annahmen“ sind nur regelmäßige, gleichmäßig verteilte Kosten der Instandsetzung zu erfassen. Bei Neubauten und Modernisierungen können diese für werterhaltende Maßnahmen in der Regel linear abgebildet werden.

Die Abschätzung der linearen Instandhaltungskosten kann auf unterschiedliche Weise erfolgen, maßgeblich ist in allen Fällen die grundsätzliche Annahme einer werterhaltenden Instandhaltung. Die Werte können auf unterschiedliche Weise ermittelt werden, z. B.:

• gebäudebezogene Kalkulation eines durchschnittlichen jährlichen Instandhaltungsbudget durch das kommunale Gebäudemanagements
• Ableitung eines durchschnittlichen jährlichen Instandhaltungsbudgets mittels der PABI-Methode (siehe KGSt)
• Ableitung eines durchschnittlichen jährlichen Instandhaltungsbudgets auf Basis Flächenbezogener Benchmarks / Kostenkennwerte

Für bauliche Teilmodernisierungen oder bei Maßnahmen ohne investive bauliche Maßnahmen (F-Variante, Instandsetzung) sollten anstehende Instandsetzungen für größere Gewerke / Bauteile (z. B. Dach, Fenster, Heizung etc.) entsprechend ihrem turnusmäßigen Instandsetzungszyklus hingegen eher im Blatt „Nichtlinearen Annahmen“ erfasst werden.

Diese Kosten werden im Rechenmodell grundsätzlich als nichtaktivierungsfähig / konsumtiv verarbeitet.

Sollten Instandsetzungsmaßnahmen hingegen gemäß § 36 KomHVO NRW (als investive Maßnahmen) vorgesehen / darstellbar sein, können die Instandsetzungskosten in den jeweiligen Varianten / Teilprojekten auch als aktivierungsfähige „Komponenten gem. § 36 Abs. 2 KomHVO NRW“ eingetragen werden.

[1] Vgl. DIN 31051: 2019-06 und DIN 32736: 2000-08.

Risikofaktoren

Beim Vergleich von Realisierungs- und Beschaffungsvarianten ist die Berücksichtigung und Bewertung von Risiken für einen sachgerechten Vergleich unerlässlich. So sind z. B. die künftigen Kosten für die Instandhaltung eines Neubaus in der Regel gesicherter zu prognostizieren als die künftigen Kosten für die Instandhaltung eines nicht modernisierten Bestandsgebäudes. Entsprechend ist es im Wirtschaftlichkeitsvergleich notwendig, nicht nur die erwarteten Instandhaltungskosten für den Neubau und für das Bestandgebäude gegenüberzustellen, sondern diese jeweils auch zusätzlich mit ihren spezifischen Risiken (dem sog. Risikofaktor) zu gewichten.

Im Rechenmodell können Risikofaktoren auf einzelne Kosten, Erträge und Aufwendungen eingegeben werden. Die Ermittlung dieser einzelnen Risikofaktoren basiert in der Regel auf einer vorgelagerten variantenspezifischen Risikoidentifikation und -bewertung. Die ermittelten Risikofaktoren je Risikogruppe werden im Rechenmodell rechnerisch auf die jeweils korrespondierenden Kostenpositionen / Zahlungsströme angewandt.[1]

Für die Risikoidentifikation und -bewertung hat sich eine Methodik etabliert, nach der für die einzelnen Kosten und Kostengruppen über die Schadenhöhe und die Eintrittswahrscheinlichkeit der angenommenen Schadenshöhe ein Risikofaktor als Kostenaufschlag auf die relevante Kostenart ermittelt wird.

Die Abschätzung der Eintrittswahrscheinlichkeiten kann z. B. über die Beantwortung der nachfolgenden Fragen aus den bisherigen Erfahrungen der Kommune durch den Anwender abgeleitet werden:

• Wie genau sind die Kostenschätzungen für vergangene Bauprojekte eingehalten worden?
• Wo und in welchem Ausmaß kommt es üblicherweise zu Nachträgen?
• Wie sind die Erfahrungen bei der Instandhaltung der Gebäude?

In Bezug auf den Vergleich der Risikokosten der Eigenrealisierung mit einer alternativen Beschaffungsvariante (z. B. „ÖPP“ oder „Anmietung von Dritten“) ist zu beachten, dass im Rechenmodell nur die bei der Kommune verbleibenden Risiken auszuweisen sind. Hintergrund ist, dass in alternativen Beschaffungsvarianten Risiken – etwa das Risiko der Baukostenkalkulation – ganz oder teilweise auf den privaten Partner übertragen werden, die dieser in seiner Kostenschätzung berücksichtigt. Entsprechend sind in einem Variantenvergleich nur noch Risikokosten auf Leistungen / Sachverhalte aufzuschlagen, die weiterhin bei der Kommune verbleiben (z. B. das Baugrundrisiko).

[1] Für weiterführende Informationen siehe Leitfaden: Wirtschaftlichkeitsvergleiche für immobilienwirtschaftliche Maßnahmen der Kommunen des Landes Nordrhein-Westfalen, Kap. 5.3.

Mietverhältnis u. Mieterträge u. -aufwände

In zu untersuchenden Varianten können auch Flächen, die zur Bedarfsdeckung zusätzlich von Dritten angemietet wurden (z. B. Außenstellen der Verwaltung) oder eigene Gebäudeteile, die extern vermietet werden (z. B. Gewerbeflächen in Rathäusern / Verwaltungsgebäuden) mit betrachtet werden.

Im Rechenmodell besteht die Möglichkeit, entsprechende Mieterträge und Mietaufwände zu erfassen und mit entsprechenden Preisindizes (Blatt „Lineare Annahmen“, Zeile 42, siehe auch Indizierung Verbraucherpreisindex) fortzuschreiben. Sofern Flächen, die mit der Maßnahme in Zusammenhang stehen, langfristig (über die im Rechenmodell gewählte Betrachtungs- bzw. Nutzungsdauer) an Dritte extern vermietet bzw. von Dritten angemietet werden, können diese Mieterträge / Mietaufwände entsprechend unter den „Linearen Annahmen“ erfasst werden. In Abgrenzung zu den regelmäßig wiederkehrenden Mietaufwänden und / oder Mieterträgen können punktuelle oder zeitlich begrenzte Mietaufwände und / oder variantenspezifisch unter den „Nichtlinearen Annahmen“ (z. B. Zeile 57) berücksichtigt werden (z. B. Mietaufwände, die noch bis Fertigstellung eines neuen Verwaltungsgebäudes anfallen).

Sensitivitäts- und Szenarioanalysen

Das Rechenmodell beinhaltet die Möglichkeit, im Rahmen der Sensitivitäts- und Szenarioanalyse die Stabilität der monetären Ergebnisse nach Eingabe aller notwendigen Daten zu überprüfen. Die Sensitivitäts- oder Szenarioanalyse stellt somit ein wichtiges Instrument zur Verifizierung und Prüfung der Belastbarkeit eines Wirtschaftlichkeitsvergleichs dar.

Die Analysen erfolgen durch Variation ausgewählter / wesentlicher Parameter der Berechnung (siehe Tabellenblatt „SensSzenAnalyse“ Zeilen 12 bis 25). Hierbei sind Sensitivitätsanalyse und die Szenarioanalysen zu unterscheiden.

• Sensitivitätsanalyse: Es wird der Einfluss nur eines einzelnen Parameters auf das monetäre Ergebnis untersucht.
• Szenarioanalyse: Es wird betrachtet, welchen Einfluss die gleichzeitige / kumulierte Veränderung mehrerer Parameter auf das Ergebnis der monetären Untersuchung hat.

Dazu wird für einen (Sensitivitätsanalyse) oder mehrere Parameter gleichzeitig (Szenarioanalyse) – ausgehend vom ursprünglich im Tabellenblatt „Lineare Annahmen“ eingegebenen Basiswert des bzw. der Parameter – im Tabellenblatt „SenSzenAnalyse“ eine untere und obere Wertgrenze (Verringerung / Erhöhung des Basiswertes) eingegeben.

Im Rechenmodell werden im Tabellenblatt „SensSzenAnalyse“ als Ausgangswert für die untere und obere Wertgrenze die festgelegten Basiswerte aus dem Blatt „Lineare Annahmen“ automatisch voreingestellt. Aufgrund dieser Voreinstellung findet somit zunächst keine Sensitivitäts- bzw. Szenarioberechnung statt.

Wenn eine Untersuchung der Ergebnisauswirkungen durch Variation eines oder mehrerer Parameter erfolgen soll, sind vom Anwender somit für die untere und obere Wertgrenze aktiv entsprechende Änderungen an dem / den Parameterwerten vorzunehmen (G13 bis G29 bzw. I13 bis I29).

Hinweis: Die Eingabe einer unteren / oberen Wertgrenze von „Null“ sollte vermieden werden, da sie zu unrealistischen Ergebnissen führt.

Hinweise zur Variation der vordefinierten Parameter:

• Diskontierungssatz: Als untere bzw. obere Wertgrenze sind absolute Prozentwerte Zinssätze einzutragen. Wenn bspw. eine Abweichung um +/- 0,30 % vom Basiswert (im Beispiel 2,70 %) betrachtet werden soll, ist als unterer Wert 2,40 % und als oberer Wert 3,00 % einzugeben
• Preisindizes: Als untere bzw. obere Wertgrenze sind absolute Prozentwerte Zinssätze einzutragen. Wenn bspw. beim Preisindex Errichtungskosten eine Abweichung um +/- 50 % vom Basiswert (im Beispiel 5,45 %) betrachtet werden soll, ist als unterer Wert 2,73 % und als oberer Wert 8,18 % einzugeben
• Finanzierungszinssätze: Als untere bzw. obere Wertgrenze ist ein prozentualer Auf- bzw. Abschlag (z. B. +/- 10 %) einzutragen. Dies ist darin begründet, dass im Tabellenblatt „Lineare Annahmen“ für jede Variante und jedes Teilprojekt unterschiedliche Bauzwischen- und Langfristfinanzierungszinssätze eingegeben werden können (vgl. Blatt „Lineare Annahmen“ Zeilen 112 und 117) und sich die Abweichungsanalyse auf sämtliche dieser Zinssätze bezieht.

Praxishinweis 1: Grundsätzlich ist es auch denkbar, Eingabewerte / Annahmen des Wirtschaftlichkeitsvergleichs zu variieren, die nicht als Parameter im Tabellenblatt SensSzenAnalyse voreingestellt sind und diese hinsichtlich ihrer Ergebnisrelevanz zu untersuchen (z. B. Betrachtungsdauer, Höhe der Errichtungskosten oder Risikofaktoren). Solche Abweichungsuntersuchungen sind nicht im Rahmen der „Sensitivitäts- und Szenarioanalyse“ möglich, da sie methodisch als weitere Varianten und nicht als Variation von Eingabeparametern anzusehen sind. Daher wird empfohlen, eine Analyse der Ergebnisauswirkungen bei einer Variation dieser weiteren Eingabewerte / Annahmen durch die Anlage einer neuen Datei für diese „modifizierte Variante“ durchzuführen und die Ergebnisse in einer gesonderten Tabelle zusammenzuführen.

Praxishinweis 2: Wird im Blatt „Lineare Annahmen“ in Zeile 80 für die Errichtungskosten im Drop-Down-Menü die Option „Pauschalfestpreis“ gewählt, so wird eine Veränderung des Baupreisindexes blockiert. Ein im Blatt „SensSzen-Analyse“ erstelltes Errichtungskostenszenario (G16 bzw. I16) bleibt somit unwirksam und kann keine Abweichungsanalyse bewirken.