Die Förderung selbst genutzten Wohneigentums ist Schwerpunktziel der Wohnraumförderung in NRW mit Hilfe zinsvergünstigter Darlehen für Familien und Haushalte

//Verzinsung von Darlehen für selbst genutztes Wohneigentum - Zinssenkung

Allgemeine Hinweise zur Verzinsung von Förderdarlehen

Die Förderung selbst genutzten Wohneigentums ist ein Ziel der Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen. Das Land fördert den Neubau und Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum für Familien und Haushalte mit geringerem Einkommen. 

Die Förderrichtlinien sehen vor, dass nach bestimmten Fristen die Zinsvergünstigung ausläuft und die Zinsen der Förderdarlehen angehoben werden.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Zinsen zu senken. Hierbei wird die individuelle Einkommenssituation eines jeden Darlehensnehmers berücksichtigt. Innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen können die Mehrbelastungen aus der Verzinsung befristet bis auf 0% gesenkt werden.

Um den Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten in NRW möglichst bedarfsgerecht begegnen zu können, gab es seit Bestehen der Wohnraumförderung immer wieder Änderungen in den Fördervorschriften, die zu unterschiedlichen Darlehensbedingungen führen. Die Konditionen und Zinssenkungsmöglichkeiten sind für die jeweiligen Jahrgänge nachfolgend dargestellt.

Wie werden die Darlehen verzinst, die bis 1969 bewilligt wurden?

Diese Darlehen sind mit 6% zu verzinsen. Die Belastung aus der Verzinsung ist auf einen Betrag von 100,00 EUR monatlich begrenzt.

Eine Senkung auf 0 % erfolgt auf Antrag, wenn die aktuell maßgebliche Einkommensgrenze gemäß § 13 WFNG NRW um 20 % oder mehr unterschritten wird (s. Einkommenstabelle, Spalte 2 = 80%).

Die Zinssenkungen sind jeweils auf drei Jahre befristet. Danach ist die Beantragung einer erneuten Zinssenkung möglich.

Wie werden die Darlehen verzinst, die von 1970 bis 2001 bewilligt wurden?

Die Darlehen waren zunächst unverzinslich. Nach einer Sperrfrist von 10 Jahren werden die Darlehen mit 6% verzinst. Eine Senkung der Belastung aus der Verzinsung auf die in der nachfolgenden Übersicht genannten Beträge ist möglich, wenn die angegebene Über- oder Unterschreitung der Einkommensgrenze gemäß § 13 WFNG NRW zutrifft (s. Einkommenstabelle, Spalten 1, 3, 4, 5, 6).

Gesamteinkommen aller zum Haushalt rechnenden Personen bezogen auf die Einkommensgrenze nach § 13 WFNG NRW Belastung aus der Verzinsung höchstens jährlich (Kappungsbeträge nach § 36 WFNG NRW)
bis 2% Tilgung über 2% Tilgung*
Unterschreitung um 25% oder mehr EUR 0 EUR 0
Unterschreitung um 15% oder mehr EUR 600 EUR 300
Einhaltung oder Unterschreitung um weniger als 15% EUR 1.200 EUR 600
Überschreitung bis 15% EUR 1.800 EUR 900
Überschreitung bis 25% EUR 2.400 EUR 1.200

 * Bei einer vertraglich vereinbarten Tilgung über 2% ist gemäß § 36 WFNG NRW die Mehrbelastung aus der Verzinsung auf die halben Kappungsbeträge zu begrenzen. Tilgung und Zinsen dürfen zusammen jährlich 8% nicht übersteigen.

Ist die Mehrbelastung aus der Verzinsung geringer als der in der Übersicht für die jeweilige Unter- bzw. Überschreitung ausgewiesene Jahresbetrag, erfolgt keine Zinssenkung.

Die Zinssenkungen sind jeweils auf drei Jahre befristet. Danach sind erneute Zinssenkungen möglich.

Wie werden die Darlehen verzinst, die von 2002 bis 2005 bewilligt wurden?

  • Das Baudarlehen ist im Typ 1 zinsfrei, im Typ 2 mit 1% und im Typ 3 mit 2% zu verzinsen.
  • Nach Ablauf von 5 Jahren seit Bezugsfertigkeit wird der Zinssatz auf 3,5% angehoben. Eine Senkung auf den Anfangszinssatz erfolgt auf Antrag, wenn das anrechenbare Einkommen die maßgebliche Einkommensgrenze gemäß § 13 WFNG NRW um nicht mehr als 30% übersteigt (s. Einkommenstabelle, Spalte 7= 130%). Die Zinssenkung ist auf 5 Jahre befristet. Nach Ablauf von 10 Jahren kann ein erneuter Antrag auf Zinssenkung gestellt werden.
  • Nach Ablauf von 15 Jahren seit Bezugsfertigkeit wird das Baudarlehen nach den Regelungen des Darlehensvertrags und den geltenden gesetzlichen Bestimmungen in Höhe von 2% über dem Basiszins gemäß § 247 BGB, mindestens 3,5% und höchstens 6% verzinst. Nach Ablauf von 20 Jahren beträgt die Verzinsung 6%.

    Auch weiterhin kann eine vollständige oder teilweise Rücknahme der Verzinsung beantragt werden. Jedoch ist nun die Höhe der Zinssenkung von der individuellen Einkommens- und Familiensituation abhängig. Das Einkommen darf die maßgebliche Einkommensgrenze bis höchstens 25% überschreiten. Die Zinssenkungen sind jeweils auf 5 Jahre befristet. Danach sind erneute Zinssenkungen möglich.

    Eine Senkung der Belastung aus der Verzinsung auf die in der nachfolgenden Übersicht genannten, nach 5 Kappungsstufen gestaffelten Beträge kann erfolgen, wenn die angegebene Über-oder Unterschreitung der Einkommensgrenze gemäß § 13 WFNG NRW zutrifft (s. Einkommenstabelle, Spalten 1, 3, 4, 5, 6).

  

Gesamteinkommen aller zum Haushalt rechnenden Personen bezogen auf die Einkommensgrenze nach § 13 WFNG NRW Belastung aus der Verzinsung höchstens jährlich (Kappungsbeträge nach § 36 WFNG NRW)
bis 2% Tilgung über 2% Tilgung*
Unterschreitung um 25% oder mehr EUR 0 EUR 0
Unterschreitung um 15% oder mehr EUR 600 EUR 300
Einhaltung oder Unterschreitung um weniger als 15% EUR 1.200 EUR 600
Überschreitung bis 15% EUR 1.800 EUR 900
Überschreitung bis 25% EUR 2.400 EUR 1.200

* Bei einer vertraglich vereinbarten Tilgung über 2% ist gemäß § 36 WFNG NRW die Mehrbelastung aus der Verzinsung auf die halben Kappungsbeträge zu begrenzen.

Ist die genannte Mehrbelastung aus der Verzinsung geringer als der in der Übersicht für die jeweilige Unter- bzw. Überschreitung ausgewiesene Jahresbetrag, erfolgt keine Zinssenkung.

Wie werden die Darlehen verzinst, die von 2006 bis 2014 bewilligt wurden?

  • Förderungen ab Bewilligung 2006 bis 2010: Das Baudarlehen ist im Modell A zinsfrei und im Modell B mit 2% zu verzinsen.

    Förderungen mit Bewilligung 2011: Das Baudarlehen ist zinsfrei. Für den Erwerb vorhandenen Wohnraums und das Kombimodell beträgt der Zinssatz abweichend hiervon 0,5%.

    Förderungen ab Bewilligung 2012: Das Baudarlehen ist mit 0,5% zu verzinsen.   
 
  • Nach Ablauf von 5 Jahren seit Bezugsfertigkeit wird der Zinssatz auf 3,5% angehoben. Eine Senkung auf den Anfangszinssatz erfolgt auf Antrag, wenn das anrechenbare Einkommen die maßgebliche Einkommensgrenze gemäß § 13 WFNG NRW um nicht mehr als 40% übersteigt (s. Einkommenstabelle, Spalte 8 = 140%). Die Zinssenkung ist auf 5 Jahre befristet. Nach Ablauf von 10 Jahren kann ein erneuter Antrag auf Zinssenkung gestellt werden.
 
  • Nach Ablauf von 15 Jahren seit Bezugsfertigkeit wird das Baudarlehen nach den Regelungen des Darlehensvertrags und den geltenden gesetzlichen Bestimmungen in Höhe von 2% über dem Basiszins gemäß § 247 BGB, mindestens 3,5% und höchstens 6% verzinst. Nach Ablauf von 20 Jahren beträgt die Verzinsung 6%.

    Auch weiterhin kann eine vollständige oder teilweise Rücknahme der Verzinsung beantragt werden. Jedoch ist nun die Höhe der Zinssenkung von der individuellen Einkommens- und Familiensituation abhängig. Das Einkommen darf die maßgebliche Einkommensgrenze bis höchstens 25% überschreiten. Die Zinssenkungen sind jeweils auf 5 Jahre befristet. Danach sind erneute Zinssenkungen möglich.

    Eine Senkung der Belastung aus der Verzinsung auf die in der nachfolgenden Übersicht genannten, nach 5 Kappungsstufen gestaffelten Beträge kann erfolgen, wenn die angegebene Über-oder Unterschreitung der Einkommensgrenze gemäß § 13 WFNG NRW zutrifft (s. Einkommenstabelle, Spalten 1, 3, 4, 5, 6).

  

Gesamteinkommen aller zum Haushalt rechnenden Personen bezogen auf die Einkommensgrenze nach § 13 WFNG NRW Belastung aus der Verzinsung höchstens jährlich (Kappungsbeträge nach § 36 WFNG NRW)
bis 2% Tilgung über 2% Tilgung*
Unterschreitung um 25% oder mehr EUR 0 EUR 0
Unterschreitung um 15% oder mehr EUR 600 EUR 300
Einhaltung oder Unterschreitung um weniger als 15% EUR 1.200 EUR 600
Überschreitung bis 15% EUR 1.800 EUR 900
Überschreitung bis 25% EUR 2.400 EUR 1.200

* Bei einer vertraglich vereinbarten Tilgung über 2% ist gemäß § 36 WFNG NRW die Mehrbelastung aus der Verzinsung auf die halben Kappungsbeträge zu begrenzen.

Ist die Mehrbelastung aus der Verzinsung geringer als der in der Übersicht für die jeweilige Unter- bzw. Überschreitung ausgewiesene Jahresbetrag, erfolgt keine Zinssenkung.

Wie werden die Darlehen verzinst, die im Jahr 2015 bewilligt wurden?

  • Das Baudarlehen ist mit 0,5% zu verzinsen.
 
  • Nach Ablauf von 5 Jahren seit Bezugsfertigkeit wird der Zinssatz auf 2% angehoben. Eine Senkung auf den Anfangszinssatz erfolgt auf Antrag, wenn das anrechenbare Einkommen die maßgebliche Einkommensgrenze gemäß § 13 WFNG NRW um nicht mehr als 40% übersteigt (s. Einkommenstabelle, Spalte 8 = 140%). Die Zinssenkung ist auf 5 Jahre befristet. Nach Ablauf von 10 Jahren kann ein erneuter Antrag auf Zinssenkung gestellt werden.
 
  • Nach Ablauf von 15 Jahren seit Bezugsfertigkeit wird das Baudarlehen nach den Regelungen des Darlehensvertrags und den geltenden gesetzlichen Bestimmungen in Höhe von 2% über dem Basiszins gemäß § 247 BGB, mindestens 2% und höchstens 4% erhoben. Nach Ablauf von 20 Jahren beträgt die Verzinsung 4%.

    Auch weiterhin kann eine vollständige oder teilweise Rücknahme der Verzinsung beantragt werden. Jedoch ist nun die Höhe der Zinssenkung von der individuellen Einkommens- und Familiensituation abhängig. Das Einkommen darf die maßgebliche Einkommensgrenze bis höchstens 25% überschreiten. Die Zinssenkungen sind jeweils auf 5 Jahre befristet. Danach sind erneute Zinssenkungen möglich.

    Eine Senkung der Belastung aus der Verzinsung auf die in der nachfolgenden Übersicht genannten, nach 5 Kappungsstufen gestaffelten Beträge kann erfolgen, wenn die angegebene Über-oder Unterschreitung der Einkommensgrenze gemäß § 13 WFNG NRW zutrifft (s. Einkommenstabelle, Spalten 1, 3, 4, 5, 6).
 
Gesamteinkommen aller zum Haushalt rechnenden Personen bezogen auf die Einkommensgrenze nach § 13 WFNG NRW Belastung aus der Verzinsung höchstens jährlich (Kappungsbeträge nach § 36 WFNG NRW)
bis 2% Tilgung über 2% Tilgung*
Unterschreitung um 25% oder mehr EUR 0 EUR 0
Unterschreitung um 15% oder mehr EUR 600 EUR 300
Einhaltung oder Unterschreitung um weniger als 15% EUR 1.200 EUR 600
Überschreitung bis 15% EUR 1.800 EUR 900
Überschreitung bis 25% EUR 2.400 EUR 1.200

* Bei einer vertraglich vereinbarten Tilgung über 2% ist gemäß § 36 WFNG NRW die Mehrbelastung aus der Verzinsung auf die halben Kappungsbeträge zu begrenzen.

Ist die Mehrbelastung aus der Verzinsung geringer als der in der Übersicht für die jeweilige Unter- bzw. Überschreitung ausgewiesene Jahresbetrag, erfolgt keine Zinssenkung.

Wie werden die Darlehen verzinst, die ab 2016 bewilligt werden/ wurden?

  • Das Baudarlehen ist mit 0,5% zu verzinsen.
 
  • Nach Ablauf von 10 Jahren seit Bezugsfertigkeit wird der Zinssatz auf 2% über dem Basiszins gemäß §247 BGB angehoben. Eine Senkung auf den Anfangszinssatz von 0,5% erfolgt auf Antrag, wenn das anrechenbare Einkommen die maßgebliche Einkommensgrenze gemäß § 13 WFNG NRW um nicht mehr als 40% übersteigt (s. Einkommenstabelle, Spalte 8 = 140%).
 
  • Nach Ablauf von 20 Jahren seit Bezugsfertigkeit wird das Baudarlehen nach den Regelungen des Darlehensvertrags und den geltenden gesetzlichen Bestimmungen in Höhe von 2% über dem Basiszins gemäß §247 BGB verzinst. Jeweils nach 10 Jahren erfolgt eine Anpassung an den dann gültigen Basiszinssatz. Eine Senkung der Zinsen kann nicht beantragt werden.

Wie werden Aufwendungsdarlehen verzinst?

Bei Aufwendungsdarlehen, die der Minderung der laufenden Aufwendungen dienten, ist vertraglich eine Verzinsung von 6% nach Vollauszahlung vereinbart. Es gelten dieselben Senkungsmöglichkeiten wie für die gleichzeitig bewilligten Baudarlehen. Die Zinsbelastungen beider Darlehen werden zusammengefasst.

Wie werden Eigenheimzulagedarlehen verzinst?

Die Eigenheimzulagedarlehen sind von o.g. Regelungen nicht betroffen, da mit diesen Darlehen die Eigenheimzulage vorfinanziert worden ist und die Zinsen bereits in den zu zahlenden Jahresraten enthalten sind. Die Darlehen werden mit der Eigenheimzulage innerhalb von sieben Jahren planmäßig getilgt. Es gelten gesonderte Darlehensbedingungen gemäß den Darlehensvereinbarungen bzw. den geltenden gesetzlichen Bestimmungen.

Wie werden Starterdarlehen verzinst?

Für Starterdarlehen gelten die Verzinsungsbedingungen des Baudarlehens, da sie ebenfalls der Finanzierung der Gesamtkosten dienen. Die Zinsbelastungen beider Darlehen werden zusammengefasst.

Beantragung Zinssenkung und Einkommensbescheinigung/ Einkommensgrenzen

Wer gibt Auskunft über die Höhe der Einkommensgrenzen?

Fragen zur Höhe der Einkommensgrenzen beantwortet ausschließlich die zuständige Stelle. Das ist in der Regel das Amt für Wohnungswesen bei der Stadtverwaltung bzw. - bei kreisangehörigen Gemeinden unter 25.000 Einwohnern – das Amt für Wohnungswesen der Kreisverwaltung, in deren Gebiet das geförderte Objekt liegt.

Anhaltspunkte für eine Einstufung können Sie dem folgenden PDF-Dokument entnehmen:

Wie und wo ist ein Zinssenkungsantrag zu stellen?

Antragsvordrucke für die Beantragung einer Zinssenkung werden den Darlehensnehmern zusammen mit der Mitteilung über die Zinsanhebung zur Verfügung gestellt. Zinssenkungsanträge können auch formlos gestellt werden. Zur Prüfung der Voraussetzungen ist das Anhebungsschreiben zusammen mit dem unterschriebenen Antrag auf Zinssenkung und den Einkommensnachweisen bei der zuständigen Stelle (Amt für Wohnungswesen bei der Stadtverwaltung bzw. - bei kreisangehörigen Gemeinden unter 25.000 Einwohnern – das Amt für Wohnungswesen der Kreisverwaltung, in deren Gebiet das geförderte Objekt liegt) einzureichen. Dort erfolgt die Einkommensprüfung nach den gesetzlich festgelegten Vorgaben. Anschließend ist der NRW.BANK der Antrag auf Zinssenkung und die Bestätigung über die festgestellte Höhe der Einkommensunter-/überschreitung zuzusenden.

Welche Termine und Fristen sind zu beachten?

Die Zinsanhebung setzt frühestens zu den Terminen ein, die sich aus den abgeschlossenen Verträgen ergeben und richtet sich nach dem Zeitpunkt der Fertigstellung des Förderobjekts und nicht nach dem Bewilligungsdatum. Die Leistungen werden halbjährlich nachträglich zum 30.6. (für den Leistungszeitraum 1.1.- 30.6.) und zum 30.12. (für den Leistungszeitraum 1.7.- 30.12.) eines jeden Jahres erhoben, so dass der zu zahlende Mehrbetrag aus der (Höher)-Verzinsung bei einer Anhebung z.B. zum 1.7. erstmals zum 30.12. fällig wird.

 

Rechtzeitig vor dem Zeitpunkt der Zinsanhebung erhalten die Darlehensnehmer eine Mitteilung über die Höhe der Anhebung und über die zukünftig zu zahlenden halbjährlichen Leistungen. Darin wird auch der Termin angegeben, bis wann spätestens ein Zinssenkungsantrag bei der NRW.BANK gestellt werden muss. Zinssenkungsanträge, die nach dem genannten Termin verspätet bei der NRW.BANK eingehen, können auch erst nach der Einreichung berücksichtigt werden.

 

In der Einkommensbestätigung der zuständigen Stelle ist der Stichtag für die Einkommensprüfung angegeben, der für die Festsetzung des Zinssenkungszeitraumes in der Regel zu Grunde gelegt wird. Sofern zukünftig Veränderungen in der Einkommenssituation des Fördernehmers auftreten sollten, kann auch später unter Beifügung der erforderlichen Bescheinigung eine Zinssenkung beantragt werden.

 

Eine Zinssenkung kann widerrufen werden, wenn sich im Zeitraum der Senkung die Nutzung des Förderobjektes ändert.

Gesetzliche Grundlagen für die Wohnraumförderung

Förderungen bis 2001: I. und II. Wohnungsbaugesetz (WoBauG)* mit den jeweils geltenden Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) sowie den Vereinbarungen des Darlehensvertrags. Das Verfahren der Höherverzinsung und Zinssenkung ist im § 35 für Darlehen mit Bewilligung vor dem 01.01.1970 und in § 36 für Darlehen mit Bewilligung ab dem 01.01.1970 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) geregelt.

 

Förderungen ab 2002 bis 2009: Wohnraumförderungsgesetz (WoFG)*. Durch Nutzung von Übergangsregelungen konnten im Jahr 2002 und zum Teil auch im Jahr 2003 Bewilligungen auch noch auf der alten Rechtsgrundlage des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) erteilt werden. Sofern in den Darlehensverträgen als Rechtsgrundlage der Förderung das II. WoBauG angegeben ist, gelten für diese Verträge die aufgeführten Verzinsungsregelungen für Bewilligungen im Zeitraum 1970 bis 2001. Ist in den Darlehensverträgen als Rechtsgrundlage das WoFG angegeben, so gelten die Verzinsungsregelungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). Weiterhin gelten die jeweiligen Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) und die Vereinbarungen des Darlehensvertrags. Das Verfahren der Höherverzinsung und Zinssenkung ist in den jeweiligen Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) sowie § 36, § 39 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) geregelt.

 

Förderungen ab 2010: Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW). Weiterhin gelten die jeweiligen Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) und die Vereinbarungen des Darlehensvertrags. Das Verfahren der Höherverzinsung und Zinssenkung ist in den jeweiligen Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) sowie § 36, § 39 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) geregelt.

 

*Grundlage für Förderungen bis 2001 war das I. oder II. Wohnungsbaugesetz (WoBauG). Durch Artikel 2 des Gesetzes zur Reform des Wohnungsbaurechts ist das WoBauG mit Wirkung vom 1.1.2002 aufgehoben worden. An seine Stelle ist das Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz - WoFG) getreten. Nach § 48 WoFG sind einige Regelungen des II. WoBauG auf die vor dem 1.1.2002 bewilligten Darlehen weiter anzuwenden.

 

Mit dem "Gesetz zur Umsetzung der Föderalismusreform im Wohnungswesen, zur Steigerung der Fördermöglichkeiten der NRW.BANK und zur Änderung anderer Gesetze" wurden das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) und das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) aufgehoben und mit Wirkung ab 1.1.2010 durch das Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) ersetzt. Teilweise geltend die Regelungen des WoBauG gem. § 44 Abs. 1 WFNG NRW weiter.

Kontakt

Jutta
Gerlach

Tel.:0 211 91741-6967

E-Mail:jutta.gerlach@nrwbank.de

Sandra
Diede

Tel.:0 211 91741-6722

E-Mail:sandra.diede@nrwbank.de

Claudia
Biermann

Tel.:0 211 91741-7642

E-Mail:claudia.biermann@nrwbank.de

Jutta
Wünsche

Tel.:0 211 91741-6565

E-Mail:jutta.wuensche@nrwbank.de

Gisela
Huber

Tel.:0 211 91741-6560

E-Mail:gisela.huber@nrwbank.de

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