Wichtiges Ziel der sozialen Wohnraumförderung in NRW ist die Schaffung preisgünstiger Mietwohnungen durch die Gewährung zinsgünstiger Darlehen

//Verzinsung von Darlehen für Mietwohnungsbau

Hinweise zur Verzinsung von Förderdarlehen

Ein wichtiges Ziel der sozialen Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen ist es, durch die Gewährung zinsgünstiger Darlehen preisgünstige Mietwohnungen für einkommensschwache Haushalte zu schaffen.

Die Verzinsung der Förderdarlehen ist grundsätzlich in den Förderbestimmungen und dem geschlossenen Darlehensvertrag festgelegt. Seit Bestehen der Wohnraumförderung gab es regelmäßig Änderungen in den Fördervorschriften, welche auch zu unterschiedlichen Ausgestaltungen von Darlehensverträgen und den darin enthaltenen Verzinsungsregelungen geführt haben.

Am 1. Januar 2010 ist das Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) in Kraft getreten, in welchem für alle Darlehensfälle eine abschließende Regelung für die Verzinsung getroffen worden ist.

 

Gesetz zur Umsetzung der Föderalismusreform im Wohnungswesen zur Steigerung der Fördermöglichkeiten der NRW.BANK und zur Änderung anderer Gesetze

Förderungen auf Grundlage des I. und II. WoBauG (bis einschließlich 2002)

Darlehen für Mietwohnungen wurden bis einschließlich 2002 auf Grundlage des Ersten und Zweiten Wohnungsbaugesetzes (I. und II. WoBauG) gewährt.

Die Verzinsung der Darlehen ist in den Darlehensverträgen geregelt und wird um die Regelungen der §§ 30 ff. des WFNG NRW ergänzt.

Dabei gilt aufgrund der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen, dass

  • eine Zinsanhebung durch die NRW.BANK erstmals zum 1. Januar 2011 erfolgen darf,
  • die ggf. im Darlehensvertrag genannte Zustimmung des Bauministeriums als erteilt gilt,
  • die Jahresleistung aus Zinssatz und Tilgungssatz 8 % jährlich nicht übersteigen darf,
  • bei der Ermittlung der Jahresleistung der Zinssatz und der Tilgungssatz auf den ursprünglichen Darlehensbetrag bezogen sind, die Zinsleistung jedoch vom Restkapital des Darlehens ermittelt wird.
  • rechtzeitig vor der Zinsanhebung von der NRW.BANK eine Mitteilung über die Höhe der Anhebung, die Höhe der neuen Jahresleistung, den Leistungsabschnitt und die Möglichkeit und Modalitäten einer Zinssenkung versandt wird.
 

Hinsichtlich der Begrenzung der Zinsanhebung bei Darlehen für Mietwohnungen ist grundsätzlich zwischen

  • aus öffentlichen Mitteln bewilligten Darlehen (1. Förderweg) und
  • aus nicht öffentlichen Mitteln bewilligten Darlehen (2. Förderweg) zu unterscheiden.

Der Förderweg hat eine besondere Bedeutung für die Begrenzung der Zinsanhebung.

Begrenzung der Zinsanhebung bei gewährten Darlehen aus öffentlichen Mitteln

Die Förderobjekte unterliegen während der Darlehenslaufzeit der gesetzlichen Mietpreis- und Belegungsbindung. Die Zinsen für aus öffentlichen Mitteln bewilligte Darlehen können gemäß II. Berechnungsverordnung (BV) auf die Kostenmiete umgelegt werden. Ebenso können die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten berücksichtigt werden.

NRW.BANK verzichtet auf Zinsanhebung für öffentliche Darlehen

Die NRW.BANK verzichtet auf Zinsanhebung für öffentliche Darlehen nach dem I./ II. Wohnungsbaugesetz (WoBauG) zur Förderung von Mietwohnungen für die Jahre 2016 und 2017 – (Zinsmoratorium)

Die NRW.BANK hat die Entscheidung getroffen, auf eine mögliche Zinsanhebung bei Mietwohnungsdarlehen aus öffentlichen Mitteln in den Jahren 2016 und 2017 gänzlich zu verzichten. Das bedeutet, dass in den Jahren 2016 und 2017 die Höherverzinsung der betroffenen Darlehen und daraus möglicherweise resultierende Mietsteigerungen entfallen.

Betroffen sind ausschließlich Kunden der NRW.BANK mit Bestandsdarlehen der Mietwohnraumförderung aus öffentlichen Mitteln nach dem I./II. Wohnungsbaugesetz der Förderjahre 1949 bis einschließlich 2002 (klassischer 1. Förderweg), bei denen das Kostenmietrecht Anwendung findet.

Die Feststellung der Kostenmiete (auch Durchschnittsmiete genannt) erfolgt in diesen Fällen u.a. nach den Regelungen des Wohnungsbindungsgesetztes (WoBindG) und der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Zinsanhebungen haben in der Vergangenheit immer dann zu Anhebungen von Durchschnittsmieten geführt, wenn sie bisher nicht die geltenden Mietobergrenzen überschritten hatten. Andernfalls konnte ein Zinssenkungsantrag gestellt werden.

Die seit 2011 vorgenommenen Zinsanhebungen waren aufgrund von Vorgaben des Gesetzgebers in ihrer Auswirkung auf die Kostenmiete auf maximal 0,05 € pro Quadratmeter Wohnfläche bereits begrenzt, aber selbst dieser maßvolle Anhebungsbetrag ist angesichts gesunkener Marktzinsen und angespannter Wohnungsmärkte gerade im unteren Preissegment derzeit nicht opportun.

So kann durch den Verzicht der NRW.BANK auf diese Zinsanhebung in den nächsten beiden Jahren der bedeutendste Teil des geförderten Mietwohnungsbestandes begünstigt werden.

Mit diesem Entschluss will die NRW.BANK wirkungsvoll das förderpolitische Ziel des Landes Nordrhein-Westfalen unterstützen, Mietpreis- und Belegungsbindungen gerade für die Zielgruppe der einkommensschwächeren Haushalte nachhaltig zu sichern.

Von der Entscheidung der NRW.BANK werden Mieter und Vermieter gleichermaßen profitieren. So werden in den beiden nächsten Jahren Mietanhebungen aufgrund von Zinserhöhungen vermieden und damit eine große Anzahl von Mietern entlastet.

Für Vermieter entfällt der aus der Zinsanhebung regelmäßig entstandene Mehrauf-wand (z.B. für Neuberechnungen von Durchschnittsmieten, Mitteilungen an die Mieter über die Mietanhebungen etc.). Außerdem verbessert sich für Vermieter die nachhaltige Vermietbarkeit dieses Wohnungsbestandes.

Das Zinsmoratorium endet zunächst mit Ablauf des Jahres 2017. Unter Berücksichtigung der Entwicklung des Umfeldes wird die NRW.BANK rechtzeitig beschließen, ob und in welcher Höhe die Zinsen ab dem Jahr 2018 im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben wieder angehoben werden sollen. Hierbei wird auch zu berücksichtigen sein, dass ab dem 01.01.2017 die gesetzliche Anpassung der Mietobergrenzen und die Angleichung der Pauschalen für die Verwaltungskosten und die Anpassung der Instandhaltungskosten nach Verbraucherpreisindex erfolgen.

  

   

Hintergrundinformation:

Mit dem ab 1.1.2010 in Kraft gesetzten WFNG NRW (Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen – Teil 7) wurde eine abschließende gesetzliche Regelung zur Verzinsung von Förderdarlehen der Mietwohnraumförderung getroffen. Danach richtet sich die Verzinsung der Darlehen grundsätzlich nach den Regelungen in den Förderbestimmungen und den Darlehensverträgen. Die Kompetenz zur Zinsanhebung liegt seit 2011 bei der NRW.BANK, die seither jedes Jahr Zinsanhebungen für den Darlehensbestand im Mietwohnungsbau im engen Rahmen des WFNG NRW (Teil 7) vorgenommen hat.

Die jährlichen Zinsanhebungen führten im Schnitt zu einem Zinsanstieg um rd. 0,07% bzw. 0,05 €/m² Wohnfläche. Zinssenkungsanträge konnten in der Regel dann gestellt werden, wenn die bisherige Durchschnittsmiete die vom Gesetzgeber festgelegten Mietobergrenzen bereits überstiegen hatte (die Mietobergrenzen liegen zwischen 3,35 €/m² und 5,25 €/m² je nach Mietniveau der jeweiligen Gemeinde und dem entsprechenden Bewilligungsjahr – vor 1980, von 1980 bis 1989 oder von 1990 bis 2002).

Mietwohnraumförderdarlehen der NRW.BANK im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung weisen im Gegensatz zu normalen Immobilienfinanzierungen folgende Vorteile auf:

  • Die Förderdarlehen werden zu äußerst günstigen Konditionen vergeben
  • Die Zinskonditionen sind sehr langfristig
  • Die Förderdarlehen werden nachrangig besichert
  • Eine vorzeitige Rückzahlung der Förderdarlehen ist jederzeit möglich; es wird keine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben.

Begrenzung der Zinsanhebung bei gewährten Darlehen aus nicht öffentlichen Mitteln

Eine Zinsanhebung für aus nicht öffentlichen Mitteln bewilligte Darlehen kann auf Grundlage des Darlehensvertrags erfolgen, wenn der geförderte Wohnraum nicht mehr der vereinbarten Mietpreis- und Belegungsbindung unterliegt.

Überwiegend erfolgte die Förderung durch die Bewilligung von Aufwendungsdarlehen (zum Teil in Kombination mit Baudarlehen). In der Regel endet die Mietpreis- und Belegungsbindung für das Förderobjekt mit Ende des Gewährungszeitraums des Aufwendungsdarlehens.

Eine Zinsanhebung des Aufwendungsdarlehens ab dem 1. Januar 2011 ist gemäß § 33 WFNG NRW auf 2% jährlich zu begrenzen, auch wenn vertraglich ein höherer Zinssatz vereinbart worden ist.


Die Zinsen für Baudarlehen dürfen im Rahmen der vertraglichen Regelungen bis maximal 6% erhoben werden. Die NRW.BANK hat beschlossen, die Zinsanhebung im Mietwohnungsbau aufgrund des aktuellen Marktzinsniveaus zunächst auf max. 4% zu begrenzen. Wurde das Baudarlehen in Kombination mit einem Aufwendungsdarlehen gewährt, dessen Verzinsung bereits über 2% liegt, so wird der über 2% liegende Zinsmehrbetrag auf die Verzinsung des Baudarlehens angerechnet.

Förderungen auf Grundlage des WoFG und WFNG NRW (Bewilligungen ab 2003)

Darlehen für Mietwohnungen wurden ab 2003 bis einschließlich 2009 auf Grundlage des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) und ab 2010 auf Grundlage des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) gewährt.

Die Verzinsung der Darlehen ist in den Darlehensverträgen abschließend geregelt.

 

Bewilligungen ab 2003 bis 2012

Die Baudarlehen für die Neuschaffung von Mietwohnungen werden mit einem Zinssatz, der zwei Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB liegt, maximal mit 6% jährlich verzinst.

Für die Dauer der vereinbarten Miet- und Belegungsbindung von wahlweise 15 oder 20 Jahren wird der Zinssatz auf 0,5% gesenkt.

 

Bewilligungen ab 2013

Baudarlehen für die Neuschaffung von Mietwohnungen werden für die Dauer der Zweckbindung (vormals: Miet- und Belegungsbindung) folgendermaßen verzinst:

  • bei der Förderung in Gemeinden der Mietniveaus M1 und M2 mit 0,5%
  • bei der Förderung in Gemeinden der Mietniveaus M3 und M4 mit 0% bis zum Ablauf des 10. Jahres, danach mit 0,5%

Nach Ablauf der Zweckbestimmung wird das Baudarlehen marktüblich verzinst.

Die Dauer der Zweckbindung beträgt bis zum Bewilligungsjahr 2015 wahlweise 15 oder 20 Jahre und ab Bewilligungen in 2016 wahlweise 20 oder 25 Jahre. Für Objekte in Gemeinden der Mietniveaus M3 und M4 kann eine Zweckbestimmungsfrist von 25 Jahren gewählt werden.

Verlängerung der Bindung mit gleichzeitiger Beibehaltung des Zinssatzes von 0,5% bei Förderungen nach dem WoFG oder WFNG NRW

Zum Zwecke der weiteren Erhaltung der Bindung von Wohnraum kann eine Bindungsverlängerung unter Fortführung des Zinssatzes von 0,5% Zinsen für die Dauer von 5 bis 10 Jahren vereinbart werden. Voraussetzungen hierfür sind, dass der Wohnraum geeignet ist, der Bedarf vorhanden ist und die Bonitätsprüfung zu einem positiven Ergebnis führt. Der Antrag ist bei der zuständigen Bewilligungsbehörde zu stellen.

Kontakt

Siegfried
Linke

Tel.:0 211 91741-6926

E-Mail:siegfried.linke@nrwbank.de

Jutta
Gerlach

Tel.:0 211 91741-6967

E-Mail:jutta.gerlach@nrwbank.de

Jutta
Wünsche

Tel.:0 211 91741-6565

E-Mail:jutta.wuensche@nrwbank.de

Sandra
Diede

Tel.:0 211 91741-6722

E-Mail:sandra.diede@nrwbank.de

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