Beratung und Unterstützung beim Aufbau kommunaler Beobachtungsysteme. Jährlicher Wohnungsmarktbericht für Kreise, Städte und Gemeinden.

//Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung

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Kommunen & Kommunalverbände; Wohnwirtschaft
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Kommunen
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Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung

Die Lage auf den Wohnungsmärkten hat sich seit Mitte der neunziger Jahre entspannt. Kommunale Wohnungspolitik ist deswegen nicht einfacher geworden. Seit die großen Zuwanderungsströme ausbleiben, spüren viele Städte die anhaltenden Abwanderungsverluste in die „Speckgürtel“ deutlicher als zuvor. Wollen sie potenzielle Abwanderer in der Stadt halten, stehen sie vor dem Dilemma, neue, nachfragegerechte Wohnungen anbieten zu müssen, während zugleich in unattraktiven Beständen bereits Wohnungen leer stehen. Andere Kommunen haben auch in Zukunft mit wachsender Bevölkerung zu rechnen und sehen sich bereits erneuten Engpässen bei preisgünstigen Wohnungen gegenüber. Dazu kommen teilweise soziale Probleme, etwa in Armutsstadtteilen.

Zugleich entdecken immer mehr Städte die strategische Seite kommunaler Wohnungspolitik – zum Beispiel als Instrument des Strukturwandels: Zu einem Standort für High-Tech- und Dienstleistungsfirmen gehört eben auch ein entsprechendes Wohnungsangebot für deren hochqualifizierte Beschäftigte.

Angesichts leerer öffentlicher Kassen sind die Städte dabei jedoch auf einen treffsicheren und effizienten Einsatz öffentlicher Ressourcen sowie eine enge Kooperation mit den Wohnungsmarkt-Akteuren angewiesen. Für beides – Steuerung und Kooperationsprozesse – benötigt die kommunale Politik aktuelle und umfassende Informationen über die Entwicklungen auf ihrem Wohnungsmarkt. Diese Informationen kann nur eine kontinuierliche Wohnungsmarktbeobachtung liefern, die auf lokaler Ebene Daten und Expertenwissen zusammenführt.

Die Wohnungsmarktbeobachtung der NRW.BANK hat für Nordrhein-Westfalen über Jahre ein beispielhaftes System zur landesweiten Wohnungsmarktbeobachtung aufgebaut. Mit diesen Erfahrungen unterstützt sie nun Städte und Gemeinden beim Aufbau kommunaler Beobachtungssysteme.

Im Rahmen des Modellversuchs Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung in NRW (KomWoB) haben 16 Städte eine eigene Wohnungsmarktbeobachtung entwickelt und etabliert. Der Modellversuch, den die Wohnungsmarktbeobachtung mit Unterstützung des Amtes für Wohnungswesen der Stadt Dortmund und der Fakultät Raumplanung der Universität Dortmund seit 1997 betreut hat, ist Ende 2001 ausgelaufen. Mit der Gründung des Initiativkreis kommunale Wohnungsmarktbeobachtung (IK KomWoB) haben die Teilnehmerstädte das entstandene Netzwerk jedoch verstetigt und für weitere Städte geöffnet. Die inzwischen rund 30 Mitglieder des IK KomWoB treffen sich regelmäßig zwecks Erfahrungsaustausch und Weiterentwicklung der Marktbeobachtung.

Städte, Kreise und Gemeinden, die mit dem Aufbau einer eigenen kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung beginnen, werden auf Wunsch von der Wohnungsmarktbeobachtung beraten und unterstützt.

Konzept der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung

Die wichtigsten Daten zum lokalen Wohnungsmarkt sind in den Verwaltungen der Städte und Gemeinden bereits vorhanden. Der erste Schritt zum Aufbau einer kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung ist also die optimale Erschließung vorhandener Datenquellen. Die meisten der an der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung beteiligten Städte haben eine entsprechende Arbeitsgruppe eingerichtet, die die relevanten Daten benennt und aus den verschiedenen Ämtern zusammen trägt.

Der Indikatorensatz baut auf das bei der Stadt Dortmund entwickelte Modell auf und unterscheidet sich von dem der landesweiten Wohnungsmarktbeobachtung insofern, als er speziell auf die lokalen Datengrundlagen und Informationsbedürfnisse zugeschnitten ist. Im Modellversuch KomWoB wurde er mit den Teilnehmerkommunen weiter entwickelt und abgestimmt. Insgesamt umfasst der kommunale Indikatorensatz – je nach lokaler Datenlage und Problemschwerpunkt – 30 bis 50 Indikatoren. Sie decken alle wichtigen Seiten des Wohnungsmarkts ab – Wohnungsangebot, Wohnungsbedarf/-nachfrage sowie die resultierende Wohnraumversorgung und Marktanspannung. Ebenso berücksichtigt werden vorgelagerte Märkte beziehungsweise Faktoren (Bauland, Finanzierung, Einkommen, Preisentwicklung).

Aus den Daten werden Zeitreihen von möglichst zehn Jahren gebildet, die die langfristigen Trends des jeweiligen Wohnungsmarktes abbilden und es erlauben, aktuelle Veränderungen besser einzuordnen.

Das Grundgerüst der Wohnungsmarktbeobachtung ist damit vorhanden. Darüber hinaus gibt es vor Ort oft weiteres Datenmaterial, da erfahrungsgemäß auch Wohnungsunternehmen, Maklerverbände, Mietervereine und andere Institutionen eigene Daten zum Wohnungsmarkt erheben. Diese Akteure und ihre Daten einzubinden ist in der Regel eine sinnvolle Ergänzung und zudem strategisch von Vorteil: Der Marktbericht ist dann ein kooperatives Produkt und damit breiter verankert.

Ein wichtiges Prinzip der Wohnungsmarktbeobachtung ist es außerdem, diesen „harten“ Daten auch qualitative Informationen und Einschätzungen gegenüber zu stellen. Die Städte tun dies im Rahmen von Tiefeninterviews mit einzelnen Marktakteuren sowie eigenen Erhebungen wie Befragungen von Wohnungsmarktexperten oder Haushalten (Mieter-, Wanderungsmotivbefragungen). Diese Hintergrundinformationen erlauben eine bessere Bewertung der statistischen Daten.

Aus der Verknüpfung aktueller quantitativer und qualitativer Daten entsteht so ein Frühwarnsystem, das Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft befähigen kann, rechtzeitig auf absehbare Entwicklungen des Wohnungsmarktes zu reagieren.

Der Wohnungsmarktbericht

Der kommunale Wohnungsmarktbericht ist ein wichtiges Steuerungs- und Kontrollinstrument der kommunalen Wohnungspolitik. Mit aktuellen Informationen über Entwicklungen am Wohnungsmarkt liefert er Investoren genauso wie Politik und Verwaltung wichtige Entscheidungsgrundlagen. Er ist damit eine Zukunftsinvestition, die der Kommunen einen Standortvorteil verschafft. Zugleich hilft die laufende Wohnungsmarktbeobachtung, Ausgaben für externe Expertisen und Gutachten zu reduzieren.

Der kommunale Wohnungsmarktbericht wird regelmäßig (normalerweise jährlich) aktualisiert und wendet sich an das gesamte Wohnungswesen. Er soll deshalb die Erfahrungen und Informationen der externen Akteure des Wohnungsmarktes einbeziehen. Die wichtigsten Erkenntnisse über den kommunalen Wohnungsmarkt sollen in präziser und leicht verständlicher Form vermittelt werden.

Ein zentraler Bestandteil des Berichts sind strategische Aussagen zu Problembereichen des kommunalen Wohnungsmarktes. Sie sollen konsensfähige Perspektiven enthalten und daher in ämterübergreifenden Arbeitskreisen unter Berücksichtigung aller wohnungsmarktrelevanter Daten verfasst werden.

Zuletzt aktualisiert am: 10.08.2011

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