Große regionale Unterschiede im Wohnungsbestand, Baualtersklassen zeigen Entwicklung von Städten

//Große regionale Unterschiede im Wohnungsbestand

Baualtersklassen zeigen Entwicklung von Städten

Das Wohnungsangebot in Städten in Nordrhein-Westfalen ist vor allem durch den Altbestand geprägt. Knapp über 50 Prozent der landesweit vorhandenen Wohnungen sind in den Jahren 1950 bis 1979 gebaut worden, im Jahr 2000 oder später fertiggestellte Wohnungen machen nur unter zehn Prozent des Gesamtbestandes aus. Regional gibt es allerdings große Unterschiede. Während in Düsseldorf und im Ruhrgebiet der Anteil von 50er-Jahre-Wohnungen mit 25 bis 40 Prozent hoch ist, liegt dieser in Bergisch Gladbach nur bei unter 15 Prozent. Wie sich die Bestände nach Altersklassen verteilen und welcher Sanierungsbedarf typischerweise besteht, zeigt der Wohnungsmarktbericht der NRW.BANK.

„Aktuell liegt der Fokus auf dem Neubau von Wohnungen, um allen Haushalten angemessene Wohnungen bieten zu können. Darüber dürfen wir aber die Bestandsentwicklung nicht aus dem Blick verlieren“, sagt Dietrich Suhlrie, Mitglied des Vorstands der NRW.BANK. „Mit der sozialen Wohnraumförderung haben wir ein sehr gutes Instrument, um eine qualitätsvolle Bestandsentwicklung zu bezahlbaren Mieten zu unterstützen.“

Das Wohnungsangebot ist in den meisten Kommunen durch den Altbestand geprägt. Häuser aus der Gründerzeit, Arbeitersiedlungen im Ruhrgebiet oder auch ländliche Fachwerkhäuser, die bis 1949 errichtet wurden, machen allerdings nur rund 20 Prozent des Gesamtbestands in NRW aus. Während an Rhein und Ruhr viele dieser Altbauten durch den Krieg zerstört wurden, ist ihr Anteil im Bergischen Städtedreieck und in Ostwestfalen hoch. Bis zu 40 Prozent sind es in Wuppertal oder Lippe, in Neuss oder Münster sind es nur bis zu 15 Prozent.

In den Großstädten, vor allem in Düsseldorf und im Ruhrgebiet, prägt der schnelle Wiederaufbau nach dem Krieg die Bestandsstruktur bis heute. Hier ist der Anteil an Wohnungen aus den 50er-Jahren mit bis zu 30 Prozent wie in Duisburg, Düsseldorf, Essen oder bis zu 40 Prozent wie in Gelsenkirchen besonders hoch. In den 60er-Jahren wuchsen die Städte der Rheinschiene und des Ruhrgebiets schnell. Der Bedarf an Wohnungen war groß und entsprechend groß ist heute noch der Anteil an Wohnungen aus dieser Dekade, wie zum Beispiel in Mettmann oder Krefeld mit bis zu 30 Prozent. In Paderborn oder Kleve dagegen stammen nur bis zu 15 Prozent aller Wohnungen aus den 60er-Jahren.

Hoher Sanierungsbedarf
Sowohl für Altbauten als auch für Wohnungen aus den 50er- und 60er-Jahren besteht der Erneuerungsbedarf vor allem bei den technischen Installationen, außerdem sind die oberen Etagen meist nicht barrierefrei zugänglich. Da bei den 50er-Jahre-Objekten Baumaterial knapp war, ist die Bausubstanz meist einfach und die Dämmung entsprechend schlecht. Ressourcenknappheit bei Brennstoffen war damals noch kein Thema, energetische Aspekte wurden beim Bau nicht berücksichtigt, für die jedoch heute Lösungen gefunden werden müssen.

Hochgeschossige Wohnhäuser in den 70er-Jahren
Industrielles Bauen mit Fertigteilbausystemen gewann in den 70er-Jahren an Bedeutung. Mehrfamilienhäuser entstanden meist in homogenen Großwohnsiedlungen in der Nähe boomender Großstädte, während die zunehmende Förderung für das Entstehen größerer Eigenheimsiedlungen im Umland sorgte. Bis zu 40 Prozent machen Wohnungen aus dieser Dekade zum Beispiel in Ratingen oder Sankt Augustin aus. Trotz vorteilhafter Grundrisse und einer barrierearmen Erschließung durch Aufzüge weisen Hochhäuser aus den 70er-Jahren einen hohen Sanierungsbedarf auf. Niedrige Oberflächentemperaturen führen im Vergleich zu anderen Bautypen eher zu Feuchtigkeits- und Schimmelproblemen, aufgrund der anonymen Wohnsituation in Großwohnsiedlungen gibt es vermehrt Vandalismus in Treppenhäusern. 

Die 80er- und 90er-Jahre waren stark davon geprägt, dass junge Familien in ländlichen Räumen und im Umland von Ballungsräumen Einfamilienhäuser bauten. Entsprechend wenige neue Wohnungen entstanden in den Großstädten. Ein weiterer Grund für diese Entwicklung war der Wegfall zahlreicher Arbeitsplätze in industriell geprägten Ballungsgebieten. Insgesamt entstand in dieser Zeit in den Städten Düsseldorf oder Gelsenkirchen nur wenig neuer Wohnraum; er macht heute maximal zehn Prozent des dortigen Gesamtbestandes aus. Deutlich höher ist der Anteil im ländlichen Raum sowie in Städten wie Paderborn. In den 90er-Jahren sorgte die Zuwanderung aus den ehemaligen Ostblockländern für eine Belebung des Geschosswohnungsbaus. Insbesondere im Umland der Rheinschiene, in den wachsenden Regionen am Niederrhein, im Münsterland sowie im westlichen Ostwestfalen entstanden neue Wohnungen.

Die Bautätigkeit ab dem Jahr 2000 folgte einem ähnlichen Muster wie in den beiden Jahrzehnten davor, allerdings auf einem deutlich niedrigeren Niveau. Allen drei Jahrzehnten ist gemein, dass der energetische Zustand dieser Wohnungen nah an heutigen Standards ist. Sanierungsbedarf besteht allerdings hinsichtlich altersgerechter und barrierefreier Standards.

Der Wohnungsmarktbericht NRW 2015 kann heruntergeladen werden unter: www.nrwbank.de/wohnungsmarktbeobachtung

Bestandsdaten zu einzelnen Städten können bei der Pressestelle der NRW.BANK erfragt werden. Ansprechpartnerin für Rückfragen:
Birgit Kranzusch, stv. Pressesprecherin, Tel.: 0211 91741-1997


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